K . N . H :: BLOG

살다보면 주변에서 전세/월세 계약에 관련한 문제가 심심찮게 발생하는 것을 볼 수 있습니다.

그 만큼 실제로 부동산 거래는 빈번하게 일어나고 나에게는 안일어난다는 생각보다는 꼭 알아두어야 할 법입니다.

아래 내용은 주택임대차보호법에 관하여 꼭 알아야 할 용어로써 추후에 문제 발생 전 또는 문제가 발생했다면

참고하셔서 나의 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.

1. 대항력(주택임대차보호법 제3조제1항)

• “대항력”이란 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
• 예를 들어 세입자가 살고 있는 집에 집주인이 바뀌면 계약 기간동안은 집주인이 집을 비워달라고 해도 세입자는 계약기간까지는 지금 살고 있는 집에서 살 수 권리가 있습니다. 이것을 대항력이라고 합니다.
• 임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다  

2. 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2제2항)

• “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
• 우선변제권은 임차인이 ①대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다

3. 임대차 존속기간의 보장(주택임대차보호법 제4조제1항 및 제6조제2항

• 임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 이 말은 만약 임대차 계약이 1년이라면 세입자는 1년 또는 2년을 주장할 수 있으나 임대임은 1년을 주장할 수 없다는 뜻입니다.
• 계약이 갱신된 경우 임대차기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
• * 법정갱신(묵시적 갱신) : 임대인이 임대차기간만료 전 6개월 ~ 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻으로 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 임차인이 임대차기간 만료 전1월까지 통지하지 아니한 때도 또한 같다.

4. 소액임차인의 우선변제권(주택임대차보호법 제8조제1항)

• 임차인은 임차보증금이 소액(서울특별시의 경우 1억원, 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 6천만원, 그 밖의 지역의 경우 5천만원 이하)인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

5. 임차권 등기 명령(주택임대차보호법 제3조의3제5항)

• 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

전세로 살다 보면 전세금을 돌려받지 못해 불안할 때가 있습니다.

전세 계약은 만료되었는데 집주인이 다음 세입자를 구하지 못하여 전세보증금을 제때 못 받았을 때

전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못받게 되었을 때 등등 상황은 많습니다.

만약 전세보증금을 받지 못하면 법적조치까지도 진행해야 하겠죠.

하지만 법적 조치까지 진행하게 된다면 받게되는 정신적인 스트레스는 이만저만이 아닙니다.

전세금은 대부분 개인들의 전재산이다보니 전세금을 못받게 되면 법적 대응을 안하게 될 수가 없습니다.

전세금을 돌려받지 못할까봐 걱정인 이러한 분들은 주택도시보증공사에서 제공하는 전세보증금반환보증을 가입하시면

그때부터는 두다리 쭉! 뻗고 주무실 수 있습니다. 

2018년도 부터는 집주인 동의 없이도 가입이 가능하다고 하니 꼭 한번 알아보시기 바랍니다.

보증상품 개요(임차인용)

보증료

보증료 : 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365

보증료율 : 연 0.128%(아파트) / 연 0.154%(그 외 주택)

납부방법 : 일시불 또는 6개월 단위로 분납 가능

예를 들어) 

전세가 1억인 아파트에 살고있다면 1년에 총 12만8천원(2년 : 25만6천원)의 금액을 납부하면 전세자금을 지킬 수 있다.

위 납부방법에 쓰여진대로 일시불로 납부를 해도 되지만 6만4천원씩 6개월 단위로 4번에 걸쳐서 내도 되기때문에 부담스럽지 않은 금액이다.

할인혜택 및 할인율

할인혜택 대상

- 보증신청인의(배우자 포함)연소득 4천만원원 이하인 가구

- 만19세 미만 자녀가 3인 이상인 가구

- 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 장애인인 가구

- 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 만65세 이상인 가구

- 혼인기간이5년 이하이면서 보증신청인과 배우자의 합산 연소득이 6천만원 이하인 신혼부부

할인율 : 40%

* 위 내용은 중요하거나 많은사람들이 공통적인 정보만 기재하였습니다. 

더욱 자세한 내용은 주택도시보증공사 홈페이지 - 전세보증금반환보증을 확인하여보시면 더욱 다양한 내용을 확인할 수 있습니다.

부동산 전자계약으로 계약서를 작성하면 정부에서 지원하는 주택전세자금대출 또는 주택구입자금대출을 받을 시 0.1%의 우대 금리를 적용 받을 수 있습니다.

하지말 실제로는 은행마다 다르지만 최대 0.2% 까지 금리 우대를 받을 수 있습니다. 

본인이 대출 받을 은행의 우대 금리가 0.1% 또는 0.2%인지 알아보기 위해서는 

국토교통부에서 제공하는 "전자계약 시 은행별 주택 및 전세자금 담보대출 금리우대 안내"를 확인하면 자세히 나와있으니 참고하시면 될 듯 합니다.

이제 본론으로 들어가서 부동산 전자계약을 알아볼텐데요.

부동산 전자계약은 국토교통부에서 제공하는 "부동산 전자계약시스템"을 말합니다 입니다.

부동산 전자계약 시스템이란?

부동산 전자계약 시스템은 공인인증·전자서명, 부인방지 기술을 적용하여 종이·인감 없이도 온라인 서명으로 부동산 계약을 체결할 수 있는 전자계약 시스템 입니다.

부동산 전자계약시스템 혜택 및 장점

1. 종이·인감 없이 온라인 서명만 으로 부동산 전자계약을 체결 가능
2. 실거래신고 및 확정일자가 자동으로 부여
3. 거래계약서·확인설명서 등 계약서류를 공인된 문서보관센터에 보관하여 분실위험 없음
4. 중개보수 바우쳐 20만원
5. 중개보수 결제 캐시백(신용카드 결제 시)
6. 0.1-0.2% 대출 금리 우대

부동산 전자계약시스템 지원 중개사무소 찾기

전자계약 시스템을 이용하기 위해서는 제약 사항이 딱 하나 있습니다.

바로 부동산 전자계약 시스템을 지원하는 중개사무소에서 계약을 체결해야 한다는 것인데요.

부동산 전자계약 시스템 지원 중개사무소를 찾는방법은 

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 홈페이지에 접속 > 중개/법무서비스 > 중개사무소 찾기 > 위치 입력

위와 같이 들어가면 지원하는 중개사무소를 찾을 수 있습니다.

부동산 전자계약시스템 이용 절차

전자계약은 총 5단계로 나눌 수 있습니다.

1. 공인중개사 - 계약서 작성
2. 계약자 - 계약서 확인 및 서명
3. 공인중개사 - 계약확정
4. 실거래가/확정일자 자동신고
5. 계약서 공전소 보관

따라하기 어려우신 분들은 아래 있는 링크로 들어가서 동영상을 보시면서 참고허시면 훨씬 수월하실것 같네요.

전자계약 따라하기 동영상

올해 부터는 개인용 자가용을 타고 출퇴근 시 산업재해를 인정을 해줍니다.

또한 개인용 자가용 뿐만 아니라 대중교통(버스, 지하철), 자전거, 도보도 산재로 인정됩니다.

그 동안에는 회사또는 사업주가 지급한 통근버스, 자동차를 타다가 사고가 났을 때만 산업재해 인정을 해줬습니다.

그 말인 즉, 자가용을 타고 출퇴근 시 산업재해 인정이 안됐다는 뜻이죠.

하지만 이것이 헌법불합치에 위배된다는 이유로 작년 10월에 법을 개정하였고 올해부터는 개인용 자가용을 타고 출퇴근 시 인정을 해줍니다.

출근길과 퇴근길의 범위

출근길은 바쁘니까 바로 회사로 간다고 처도 퇴근길은 친구를 만나러 간다던지 퇴근길에 마트에 장을 보러 간다던지 여러가지 상황이 있습니다.

하지만 그 범위를 어디까지 정해야 하는지가 애매한데요.

원칙적으로는 퇴근 시 개인적인용무 때문에 퇴근경로를 벗어나면 산업재해로 인정되지 않습니다.

그 이유는 법에서 "취업과 관련한 이동 시"라고 정의하고 있기 때문이죠.

따라서 직업능력 향상을 위해 학원을 간다던지 하는 행위는 퇴근길로 인정받을 수 있을 것 같습니다.

하지만 어쩔 수 없이 아이를 데리러 간다던지 선거권 행사를 위해 투표를 하러 가거나 병원을 가거나 간병 행위 등 

불가피한 경우에는 예외적으로 인정한다고 하니 정확한 것은 고용노동부에 연락해보면 될 것 같습니다.

산업재해 보험비

산업보험는 무과실책임주의를 채택하고 있습니다. 그 말은 본인의 과실여부와는 무관하게 법에서 정해진 급여를 지급한다는 뜻이죠.

병원에 입원했다고 하더라고 그사람의 과실여부와는 상관없이 진료비, 입원비 등 실비성격의 요양급여를 받게됨.

요양으로 일을 쉬고있기 때문에 평균급여의 70%의 급여 또한 받을 수 있습니다.

사고 시, 자동차 보험, 산재보험 어떤것을 신청할 까?

자동차로 사고나면 자동차보험을 할지 산재보험을 신청할지가 궁금해집니다. 중복지원은 되는지 여부도 말이죠.

어느 보험에 신청하는 것은 본인 자유지만 자동차 보험 산재보험 둘 다 신청 가능합니다. 

산재에서는 자동차 훼손된 것에 대해서는 보상하지 않기 때문에 저는 두 곳 다 신청하는게 맞다고 생각합니다.

개별적인 상황에 따라서 달라지지만 중복지급은 불가하다고 하네요.

다만, 보험 보험체계가 다르기 때문에 보장범위가 더 많은 보험은 다른 보험의 그 차액은 받을 수 있겠죠.

꼭 4대보험을 가입해야 하는가?

4대보험을 가입하지 않고있더라도 노동자가 1명 이상일하는 사업장에서는 사고가 발생하면 

사업주가 산업재해에 가입했는지와는 별개로 노동자에대한 보상은 차질없이 이루어지고 있다고 하니

꼭 산업재해 신청하셔서 챙길수 있는것은 놓치지 말고 신청하시기 바랍니다.

개인사업자는?

개인자영업자는 본인 자유로 본인이 원했을 때 가입 가능하다고 합니다. 정확한 정보는 고용노동부에 물어보는 것이 좋을 것 같습니다.

현재 비급여 진료항목과 비용은 병원별로 제각각입니다.

비급여 진료는 환자가 전액을 모두 내야하기 때문에 금액적으로 엄청난 부담으로 오는 것이 현실입니다.

문재인 정부는 국민 의료비 부담을 덜어주고자, 올해부터 '오바마 케어'처럼 대통령의 이름을 딴 '문재인 케어'를 단계적으로 본격 추진할 계획으로써

의학적으로 필요한 모든 비급여 진료에 건강보험을 적용하는 방식으로 건강보험의 보장성을 강화하기로 하였습니다.

그렇다면 비급여 진료항목을 비교하고 가장 저렴하면서도 합리적인 병원을 선택해야 하겠죠.

비급여 진료항목과 비용을 보는 방법은

건강보험심사평가원 > 진료비 > 비급여진료비정보 > 기관별 현황정보에 가시면 원하는 특정 비급여진료비항목을 선택하면 보실 수 있는데요.

예를들어 치과 임플란트료를 보기 원한다면 위에 있는 메뉴와 같이 들어가서 치과 임플란트료를 선택하고 검색을 누르게 되면

아래와 같이 병원별 최저/최고 비용을 확인하실 수 있습니다.

이러한 방법으로 MRI 진료비용을 알아보니 동일한 검사인데도 최저 10만원에서 최대 80만원까지 가격 차이가 8배에 달하는 것으로 확인되었고

치과 임플란트 비용도 보통은 150만원이 평균, 최고 411만원, 싸게는 70만원을 받는 병원도 있었습니다.

이 결과를 토대로보면 비급여 항목은 건강보험심사평가원에서 확인하고 간다면 가장 합리적인 곳을 선택할 수 있습니다.

또한 건강보험심사평가원 비급여 가격공개 정보는 올 4월부터 스마트폰 사용자를 위해 

모바일 홈페이지(m.hira.or.kr)와 ‘건강정보’ 앱을 통해서도 제공된다고하니 필요하신분은 이용하시면 큰 도움될 것 같네요.

대한민국에서는 전세/월세 보증금은 개인의 전재산과도 맞먹는 금액이라해도 과언이 아닙니다.

그렇다면 전세/월세 보증금은 꼭 지켜야하고 계약을 진행하게 되면 정말 심사숙고해서 진행해야겠습니다.

아래는 시기별로 전세/월세 계약 시 필수 유의 사항 정리해 보았습니다.

임대차 계약시 참고하시면 나의 전재산을 지키는데 유용하실것 같네요.

계약체결 전

• 임차할 주택의 상태 및 시설물(난방, 상·하수도 전기시설 등)이 하자가 있는지를 현장 방문하여 확인
• 임대권한이 있는 임대인 본인 여부 확인(대리 계약시 위임장, 인감증명서 확인 및 보관)
• 부동산등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리순위관계 확인

1. * 전문가들은 근저당권이 설정되어 있는 집의 전세금(보증금)과 근저당 설정 금액의 합이 매매가의 70%를 넘게되면 그 집의 임차는 피하라고 조언합니다. 즉, 다른집을 알아보라는 뜻이죠... 전세금 + 근저당설정액 >= 매매가의 70%  일때, 임대인의 집이 경매로 넘어갔다면 나의 전세금은 돌려받지 못할 수도 있습니다. 경매로 넘어간 집은 보통 매매가의 60%까지도 내려갈수 있게 때문이죠.

계약체결 시

• 임차인과 퇴거일 및 관리비(도시가스비, 전기세, 수도세) 정산여부 확인
• 임차주택이 계약서에 번지, 동 호수 등의 정보가 정확히 표시되고, 부동산등기부등본과 일치 하는지 확인
• 계약금 및 잔금의 금액, 지급일자, 임대차기간, 임대료 등이 계약내용과 맞는지 확인
• 임차주택에 대한 도배, 장판, 수리 등이 필요한 경우 비용부담을 누가 할 것인지에 대해 명확히 할 것
• 계약의 해제 및 해지 사항 확인
• 잔금을 지급하기 전에 부동산등기부등본을 통해 권리변동 여부 다시 확인
• 공인중개사의 중개수수료가 적정한지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서 교부 받기
• 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자 받기

계약기간 중

• 계약기간 중 보증금을 증액 하는 경우 법적으로 5% 초과하지 못함
• 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약종료 또는 재계약 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됨.
• 임차주택의 구조변경 및 전대, 임차권 양도 시에는 임대인의 동의를 받아야 함

계약종료(재계약) 시

• (재계약 시) 부동산등기부등본상 소유자와 계약 체결하고, 전세보증금 증액 시 증액된 보증금에 대해 확정일자 다시 받기
• (계약종료 시) 관리비, 공과금을 정산하고, 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자로부터 반환 받기  

1. - 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 일단 이사를 가지 말고 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아 부동산등기부에 등재된 것을 확인하고 이사하기
2. - 보증금을 반환받지 못할 때를 대비한 안전장치로 주택도시보증공사에서 제공하는 보험(전세보증금반환보증)에 가입하기 아파트 기준 연 보증금의 0.128%의 금액으로 자신의 보증금을 지킬 수 있음

저출산 문제가 많이 심각하기는 심각한가봅니다...

국토교통부에 따르면 2018년 1월 29일부터 신혼부부에 대한 주택금융 지원이 강화되었습니다.

간략한 정보를 요약하자면 대출한도가 수도권 기준 최대 1억4천만원한도에서 -> 1억7천만원으로 대폭 늘어난 것과

파격적인 금리 정책으로 1.1% ~ 2.1% 까지 금리가 인하되었습니다.

아래는 신혼부부 전용 전세자금 대출에 대한 간략한 요약정보이니 참고하시면 도움 되실듯 하네요.

대출조건

1. 무주택 세대주
2. 임차보증금 2억원 이하 (단, 서울,경기,인천 등의 수도권 지역은 3억원 이하)
3. 전용면적 85㎡이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100 ㎡이하)
4. 임차보증금의 5%이상을 지불한 경우
5. 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자
6. 신청인과 배우자의 연소득 합산 6천만원 이하인 자
7. 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자와 배우자예정자로 구성될 가구

대출금리

※ 추가금리우대 

-부동산 전자계약 : 국토교통부 부동산 전자계약시스템을 이용하여 주택의 임대차계약을 체결한 경우 2018.12.31. 신규 접수분까지 0.1%P 금리우대를 한다고 하니 하실수 있으시면 꼭! 하시는게 좋을거 같네요

국토교통부 부동산 전자계약시스템 - https://irts.molit.go.kr/

대출기간

• 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용가능)
• *기한 연장 시 마다 최초 대출금의 10%이상 상환 또는 상환불가 시 연 0.1%p 금리 가산

대출한도

더욱자세한 사항은 아래에 있는 주택도시기금 - 신혼부부전용 전세자금 대출 페이지를 참고해주세요.

주택도시기금 > 신혼부부전용 전세자금 - http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020401.jsp

예비소집을 마치고 이제 2018년도 입학 시즌이 돌아왔습니다.

초등학교를 입학하는 자녀나 조카를 두신분은 기대반 걱정반 이실텐데요

또한 조변분들은 초등학교 입학선물을 뭘로 해줄까 고민이 많으실 겁니다.

초등학교 입학선물 BEST 5를 준비해 보았습니다.

오늘 이 포스팅을 통해 고민이 해결하셨으면 좋겠습니다.

초등학교 입학선물 추천 BEST 1. 책가방

가장 첫번째는 책가방 입니다. 하지만 단순 책가방이 아니라 아이가 좋아할만한 캐릭터가 들어간 책가방이 가장 실용적이고 아이가 만족해 합니다.

최근에는 가격이 비싼 명품가방 노스페이X, 포터리X, 르꼬X 등 이름도 못들어본 값비싼 명품 책가방이 즐비한데요.

사실 이런것들은 엄마의 기를 살려주기 위함이지 아이를 위한것은 아니거든요~

하지만 캐릭터 책가방은 엄마에게는 돈을 아낄 수 있으니 만족스럽고 아이도 좋아하는 캐릭터가 들어갔으니 모두 만족할 수 있는 상품입니다.

최근에는 남자아이들은 보통 터닝메카드 다이노코어, 헬로, 카봇, 폴리, 또봇 등의 캐릭터를 좋아라 하고

여자아이들은 소피루비, 폴리 등의 캐릭터를 좋아합니다.

남자아이 여자아이 공통적으로는  타요, 뽀로로, 라바 등이 있구요

초등학교에 들어가는 조카가 있다면 엄마에게 어떤 캐릭터를 좋아하는지 물어보고 선물하면 안성맞춤 이겠죠??

초등학교 입학선물 추천 BEST 2. 운동용품

두번째 입학추천 선물은 운동용품입니다.

운동 용품은 요즘 아이들이 워낙 스마트폰, 게임 등을 많이 하니까

게임, 스마트폰 대신에 운동을 하라는 뜻에서 선물하면 좋을 것 같은데요.

아이보다는 엄마가 더욱 좋아할만한 선물입니다.

운동용품 종류로는 축구공, 배트민턴, 농구공, 야구 세트 등이 있습니다.

초등학교 입학선물 추천 BEST 3. 학용품 및 문구세트

BEST 3는 학용품 및 문구세트입니다.

학용품은 누가 먼저 선물해줬다고 해서 중복될 일이없이 계속 필요한 용품입니다.

누구나 이쁜 학용품을 선물받았을 때 공부를 더욱 잘할것 같은 느낌이 든것은 저뿐인가요

초등학교 입학선물 추천 BEST 4. 통장 및 펀드

요즘에는 자녀의 경제관념을 기르기 위해 아이를 위한 펀드 상품도 나오고 있는 시대입니다.

아이의 경제 관념을 키우기 위해서 소정의 돈을 넣은 펀드나 통장을 선물해보는 것은 어떨까요?

생각없이 용돈 받고 쓰고 하는것 보다는 자기가 돈을 얼마 모았고 수익이 얼마나 발생했는지를 아는 아이가 된다면

그 아이는 나중에 부자가 될 가능성이 더 높지 않을까요?

초등학교 입학선물 추천 BEST 5. 상품권

난 모든게 귀찮다. 나는 그냥 돈으로 할란다 하시는 분들!

하지만 돈을 주기에는 너무 성의 없어 보이셔서 고민하시는 분들은 상품권이 딱일것 같습니다.

초등학생들에게 주기 좋은 상품권으로는 도서상품권 문화상품권 등이 있겠죠

문화상품권으로 주면 아마 초등학생들은 함박미소를 띄며 좋아라하지 않을까요?

하지만 조카에게 줄때는 부모님 몰래 주눈것이 서로에게 좋을 것 같다는 생각이 드네요.;;