K . N . H :: BLOG

▲ 신혼부부라도 주택 소유한 적이 있으면 특별공급 대상 제외 되나요?

A : 제외됩니다.

보도자료 내용에 따르면 신혼기간(혼인 신고 후 7년 이내) 중 주택 소유한 경험이 있으면 특별공급 대상에서 제외됩니다.

단, 무주택기간이 2년을 경과하였다면 2순위 자격이 부여 됩니다.

• 1순위와 2순위 나뉘는 기준

1순위 : 유자녀 신혼부부

2순위 : 무자녀 신혼부부, 주택 보유 이력있지만 무주택기간 2년을 경과한 신혼부부

▲ 무주택자 기회가 많아 졌는가?

A : 내집 마련의 가능성이 높아졌습니다. 

자료 : 국토교통부

추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급합니다.

따라서 위에 보는 바와 같이 청약과열지역 85㎡ 에서는 25% 중 75%가 무주택자에게 돌아가게 됩니다.

▲ 왜 분양권/입주권 소유자는 무주택자에서 제외되나요?

A : 분양받은 주택으로 입주 이전에 분양권 등을 처분하는 경우 무주택기간이 계속 인정되어

인기있는 주택을 여러 차례 공급받을 수 있는 불공정을 해소하기 위함입니다.

주택소유자로 인정되는 시점: 공급계약 체결일 또는 분양권을 매수 신고하여 매매잔금을 완납하는 날 부터

▲ 동거인, 사위, 며느리는 세대원이 아니라서 청약할 수 없나요?

A: 청약할 수 있습니다. 

그동안 세대주의 형제,자매,사위,며느리 등은 세대원에 해당되지 않아

무주택세대주 또는 세대원만 신청이 가능한 특별공급 및 국민 주택 일반공급에 청약할 수 없는 불편이 있었는데

이번 시행안을 통해 세대원 자격이 부여됨으로써 청약의 기회가 생겼습니다.

▲ 부모님과 같이 사는데 부모님이 주택을 소유했으면 부양가족에서 제외되나요?

A : 네 제외됩니다.

금수저 자녀가 부모집에 거주하면서 부양가족 점수까지 받는 불합리함을 개선하기 위해

주택을 소유한 직계존속은 부양가족에서 제외합니다.

다만, 부양가족 수에서 제외되는 것이지 청약을 하지 못하는 것은 아닙니다.

▲ 사전 공급신청 접수 방법이 바뀐다면서요?

A : 이제 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비를 없애기 위해 바뀝니다.

청약시스템을 통해 사전 공급 신청을 접수 받을 수 있도록 개선되며 내년 2월부터 시행됩니다.

부동산 규제지역에는 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역과 같이 정부가 규제지역을 만들었습니다.

왜 규제지역을 같은걸 만들어서 모두를 피곤하게 할까요?

그 이유는 부동산 시장에서 투기꾼들의 투기수요를 방지하고 맞춤형 청약제도 도입을 위해 만들었다고 합니다.

어떻게 보면 실수요자에게는 도움이 되는 정책이지요.

하지만 아무리 실수요자에게 도움이 되는 정보라도 알아야 도움이 되겠지요.

부동산 규제 지역을 나누는 기준은 무엇이고 그에 대한 적용지역은 어디인지 알아보겠습니다.

투기지역

○ 지정기준

• 집값이나 땅값이 급등하는 지역(기재부장관이 지정)

○ 적용지역

• 전국 12개 지역

- 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 11개구(이상 수도권)

- 세종시 (이상 지방)

투기과열지구

○ 지정기준

• 주택가격 상승률이 높은 곳

• 청약률이 높은 곳 (2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대 1 초과, 전용면적  85㎡이하는 10대 1 초과)

• 주택 분약계약 직전보다 30% 이상 감소, 건축허가실적 급감

• 주택공급이 1순위 청약자보다 현저히 적어 투기가 우려되는 지역

○ 적용지역

• 전국 29개 지역

- 서울 25개구, 과천시, 성남 분당 (이상 수도권)

- 대구 수성구, 세종시(이상 지방)

조정대상지역(청약과열지역)

○ 지정기준

• 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가상승률 1.3배 초과

• 2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1 초과, 전용면적 85㎡이하의 경우 10대 1 초과

• 3개월간 분양권 거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가

○ 적용지역

• 전국 40개 지역

- 서울25개구, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시(이상 수도권)

- 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종시(이상 지방)

위에서 나뉜 지역을 보니 뭔가 보이시나요?

투기지역에 해당 되는 모든 지역은 투기과열지구에 포함되고

투기과열지구에 속하는 모든 지역은 조정대상지역에 포함 됨을 알 수 있습니다.

따라서 규제 내용도 투기지역에 가장 강력한 규제가 들어가게 되고

조정대상지역에는 상대적으로 규제가 덜 들어가게 되겠지요?

이제는 각 규제 지역별 규제 내용에 대해 알아보겠습니다.

[ 조정대상지역/투기과열지구 적용되는 규제 ]

위에서 보면 조정대상지역과 투기과열지구가 거의 모든 규제가 비슷하나 대출규제가 다름을 볼 수 있습니다.

대출규제 말고도 다른 것이 또 하나 있는데 그것은 청약 적용비율입니다.

청약을 하게 되면 투기과열지구냐 청약과열지역(=조정대상지역) 이냐에 따라서 가점제와 추첨제 적용 비율이 다릅니다.

자료 : 국토교통부

이렇게 가점제와 추첨제의 비율을 나누는 이유는 무주택자를 도와주기 위한 정부의 노력(?)으로 보면 될 것 같습니다.

정부가 이렇게 무주택자를 노력하는데 정책이 바뀌기 전에 내집마련은 꼭 하는게 났겠죠

만약 이사를 가야 하는데 집주인이 전세가 나가지 않아서 전세금을 못준다고 한다면... 

이런 상황이 여러분에게 닥친다면 어떻게 하시겠습니까?

위 상황에 피해자가 되지 않기 위해선 아래 내용만 알고 있으면 알토란 같은 내 전세금을 지킬 수 있습니다.

▲ 보증금을 돌려 받기 전에 이사가도 될까요?

- 아니요 안됩니다. 그러면 전세금을 돌려 받지 못하게 됩니다.

전세금을 돌려받으려면 우선변제권을 가지고 있어야 합니다. 

왜 우선변제권을 가지고 있어야 하냐면 집이 경매로 넘어갔을때 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이기 때문에

전세금을 돌려받으려면 꼭 가지고 있어야 합니다.

▲우선변제권을 가지고 있으려면?

  1. 대항력

  2. 확정일자

위 두가지만 갖추면 우선변제권을 가질 수 있습니다.

▲ 그럼 확정일자와 대항력은 어떻게 가질 수 있죠?

- 먼저 확정일자는 임대차 전세계약서를 가지고 해당 주민센터에 가시면 받을 수 있습니다.

대항력은 두가지 조건을 모두 충족해야 가질 수 있는데 첫째는 (이사가기 전 집의) 점유이고

둘째는 주민등록입니다. 주택임대차보호법 상 임차인은 등기 없이도 임차목적물의 점유와 주민등록만 마치면

제3자에 대해서 대항력을 취득할 수 있기 때문입니다.

따라서 아래 그림과 같은 조건만 갖춘다면 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

▲ 불가피하게 이사를 가야하는 경우라면 어떻게 하죠?

- 이사를 가지 않는게 최선 이지만 불가피 하다면 짐을 한두개 놔둬서 점유를 유지하고

마스터키나 비밀번호키의 비밀번호를 집주인에게 알려주지 말아야 합니다. 만약에 집주인이 강제로 들어온다면

그것은 주거침입죄에 해당합니다.

▲ 점유를 하는 것도 못하고 굳이 이사를 가야 하는 상황이라면?

- 임차권등기명령제도를 활용하면 됩니다.

< 임차권등기명령제도 절차 >

1. 임차권등기명령 신청

2. 등기 명령 (15일 정도 소요)

3. 등기부 등본에 기입 여부 확인

4. 기입 확인 후 이사

5. 임대보증금반환 청구소송 제기 (만약 임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않을 시)

6. 임차주택을 경매 신청

7. 보증금 우선 변제

이 모든 과정은 최소 6개월 정도 소요될 수 있으니 마음의 준비를 하고 절차를 밟아가셔야 합니다.

▲ 너무 복잡해서 잘 모르겠어요 좀 더 간단한거 없을까요?

- 서울도시보증공사와 서울보증보험에 있는 전세보증금반환보증보험에 가입해 사고를 미연에 예방할 수 있는 제도가 있습니다. 

만약 자신이 아래 중 1개 이상 해당 된다면 청약공고 알리미를 이용하시는게 유리합니다.

청약공고 알리미 필요 대상

1. 주택청약을 하기위한 청약통장은 있는데 청약 날짜를 놓쳐서 청약 기회를 놓치시는 분

2. 서울시 전역의 청약공고가 언제 게시될지 몰라서 답답하신 분

3. 청약을 통해 서울 아파트에 투자하고자 하는 분

이런분들은 청약공고 알리미를 이용하면 주택임대, 주택분양, 토지매물에 대해서 휴대전화 알림문자(SMS)를 받으실 수 있습니다.

청약공고 알리미는 서울주택도시공사에서 제공하는 "청약공고 알리미"라는 서비스로서

신청자에게 무료로 주택임대, 주택분양, 토지매물에 대하여 알림문자(SMS)를 보내줍니다.

청약공고 알리미 신청방법

서울주택도시공사 홈페이지 접속 > 청약정보 > 청약공고 알리미 선택

주택임대, 주택분양, 토지매물 중 자신이 원하는 것 선택(복수 선택 가능) 후 신청

주택임대에 대한 알림을 신청하게 되면 

일반공급 아파트(장기전세, 국민임대, 매입임대, 장기안심, 행복주택, 희망하우징, 영구임대)에 대한 

청약공모(입주자모집 공고) 정보를 받을 수 있습니다.

문자를 신청했다면 문자(SMS) 내용은 

"[서울주택도시공사] 00/00 장기전세/국민임대/장기안심 입주자모집 공고, 홈페이지나 xx신문 참조"

이렇게 온다고 하니 기회를 놓치는 일이 없어야겠죠?

주택분양을 신청한 분은 일반공급 아파트(분양)의 청약공고(입주자모집 공고)에 대한 정보를 받을 수 있는데

문자 내용은 다음과 같습니다. 

"[서울주택도시공사] 00/00 일반공급 아파트(분양) 입주자모집 공고, 홈페이지나 xx신문 참조"

토지매물을 신청하신 분은 오직 토지매물의 매각공고 사실만 받을 수 있고 문자는 아래와 같네요.^^

"[서울주택도시공사] 00/00 토지매물 매각공고, 홈페이지나 xx신문 참조"

유의사항

유의해야 할 사항이 한가지 있는데요.

만약 2018년도에 알림 서비스를 신청 했다면 문자 서비스는 2018년도 까지만 제공되고 2019년도에는 재신청을 해야합니다.

번거롭게 왜 이렇게 하냐고요?

서울주택도시공사에 따르면 서비스를 당해년도로 한정하는 이유는 

기존에 청약한 아파트에 당첨되거나 고객의 휴대전화번호가 변경될 경우에 

스팸이 될 수 있기 때문이라고 하니 번거롭더라도 재신청하셔야 하는거 꼭 기억하세요~

사람들은 부동산에 투자하기에 앞서 어느 지역이 유망한지, 가격이 오를지 내릴지, 재건축이나 신축 아파트 중 무엇을 골라야 할지 등과 관련해 고민을 하게 됩니다.

하지만 지금까지는 경제가치와 장래 가격에 대한 체계적인 선행 연구 사례가 없었기 때문에 위 고민을 해결하기가 사실상 불가능 하였습니다.

이 고민을 해결하기 위해 고종완 원장과 한국자산관리연구원이 힘을 합하여 객관적인 데이터를 통해 부동산의 가치를 평가할 수 있는 '살집팔집'이라는 가치 분석 시스템(애플리케이션)을 만들었습니다.

여기서 말하는 객관적인 데이터란 부동산의 내재가치와 미래가치 추정을 종합하여 만든 객관적인 수치입니다.

'살집팔집'이란

부동산에 내재된 ‘본질가치’(내재가치)와 미래가격에 직,간접적인 영향을 미치는 주요 요인인 ‘미래가치’(성장가치)를 객관적 지표를 통해 추정하고 가격(시세)대비 저평가, 고평가 되어 있는지 혹은 앞으로 집값이 오를지, 내릴지 여부. 즉, 개별아파트의 집값방향을 미리 알려주는 수익성예측 솔루션인 ‘아파트가치분석 시스템(AIVI)’을 말한다

고종완의 ‘살집팔집’은 특허청에 지적재산권과 상표등록을 완료하였으며 인공지능(AI) 자산관리로보어드바이져 ‘살집팔집’(앱)을 통해 정보제공, 투자가치가 높은 아파트를 추천해주는 맞춤형 큐레이션(curation)서비스 제공 및 미래자산설계를 도와 준다.

'살집팔집' 사용법

회원가입 > 로그인 > 고종완의 "살집팔집" 메뉴

1) 특정 아파트를 사야할지  팔아야할지 검색할 때

01번 메뉴를 선택하고 원하는 지역을 선택하게 되면 아래와 같은 특정 아파트의 가치를 검색할 수 있습니다.

2) 투자가치가 가장 높은 아파트 검색할 때

투자를 원하시는 분은 02번 메뉴로 가서 특정지역을 선택한 후 검색하게되면 아래 사진과 같이 특정 지역에 대한 아파트들의 투자가치를 판단할 수 있습니다.

'살집팔집'의 특징

1. 아파트내재가치를 4가지(입지가치, 수익가치, 미래가치, 희소가치)로 체계화

2. 가치체계별로 객관적으로 설명할 수 있는 세부적인 지표(총 16개)를 개발, 정립

3. 10년 간의 빅데이터를 활용하여 중,장기적(5~10년)으로 아파트 가격 변화를 설명할 수 있는 '내재가치지수'(AIVI)를 산출하고 실증분석을 실시, 단기적인 가격변화를 예고할 수 있는 '미래가치지수'(AFVI)를 별도로 개발

4. 아파트내재가치(AIVI)에 활용된 지표들

입지가치, 공시지가변동률, 서비스 LQ지수, 역세권과의 거리, 수익가치, 매매가격변동률, 전세가격변동률, 건물노후도, 희소가치, 주택보급률, 아파트인허가 , 이, 아파트미분양 추이

5. 아파트미래가치(AFVI)에 활용된 지표들

미래(성장)가치, 정비계획, 각종 개발계획, 대형공원시설계획, 대형집객시설계획, 대중교통 계획, 인구.가구증가율

6. 아파트내재가치(AIVI)의 의미

개별아파트 가격은 AIVI가 높을수록 저평가, 낮을수록 고평가되었다는 뜻임.

7. 아파트미래가치(AFVI)의 의미

개별아파트 가격은 AFVI가 높을수록 장래 집값상승 요인 혹은 상승탄력이 높다는 뜻임.

앞으로 4월쯤 부터 세입자들은 임대차 계약을 맺을 때 해당 주택이 등록임대주택인지를 직접 확인할 수 있게 됩니다.

정부가 작년 12월 발표했던 '임대등록 활성화' 방안의 후속조치인데요.

임대하려는 주택이 등록임대인 경우 표준임대차 계약서에는 임대인이 임대사업자라는 사실이 의무적으로 명시되게 됩니다.

그것뿐만 아니라 임대사업자 등록번호와 등록임대주택의 종류가 무엇인지 또한 명시해야 하는데요.

임대주택의 종류에는 3가지가 있습니다. 

1) 기업형 민간임대

2) 준공공 민간임대

3) 단기 민간임대

3) 단기 민간임대는 임대의무기간이 4년인데 이것을 제외한 1) 기업형 민간임대, 2) 준공공 민간임대는 의무임대기간이 8년입니다.

또한 임대인은 임대등록을 하게되면 임대료를 5% 이내에서만 올릴 수 있고 임대의무 기간 중 주택을 파는 행위가 제한되게 됩니다.

위 내용 또한 표준임대차계약서에 명시하게 되어 있습니다.

임대차 계약을 진행하실때 꼭 확인해보시면 많은 도움 되실 수 있을겁니다.

아래는 바쁘신 분들을 위해 위 내용을 정리하였습니다.

임대등록주택의 경우 표준임대차 계약서에 기재 되어야 하는 정보

1. 임대인이 임대사업자라는 사실 명시

2. 임대사업자 등록번호

3. 등록임대주택 종류

1) 기업형 민간임대(임대의무기간 8년)

2) 준공공 민간임대(임대의무기간 8년)

3) 단기 민간임대(임대의무기간 4년)

4. 임대의무기간이 시작된 날짜

임대의무 기간 중에 세입자가 바뀌는 경우를 대비함

5. 임대료는 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있다는 내용

6. 임대의무기간에 주택을 파는 행위가 제한될 수 있다는 내용

ETF란? 무엇이고 기존 펀드와의 차이점?

ETF(Exchange Traded Fund)는 약자 그대로 거래소에서 펀드가 주식처럼 거래가 되는 상품입니다.

기존에 알고있는 펀드는 보통 가입하려고 하면 은행, 보험사, 증권사에 가서 가입해야하고 

또한 환매할 때도 은행,  보험사, 증권사에 다시 방문하여 환매 신청서 쓰고 환매를 해야합니다.

하지만 ETF는 주식처럼 시장에서 매일매일 인터넷 또는 모바일을 통해 사고 팔수 있다는 차이가 있습니다.

ETF 종류 및 속성

현재 거래소에는 330개의 ETF가 상장되어 있습니다. 

그 종류 또한 인덱스, 인버스, 금, 구리, 부동산, 원유 등 매우 다양합니다.

종류는 많지만 이 중 대부분이 특정 지수를 따라가게 설계되어있는 인덱스 상품입니다.

만약 내가 KOSPI200지수를 추종하는 ETF를 샀다면 KOSPI200지수가 1% 올랐을 때 내가 산 ETF도 1%의 수익을 내는 구조입니다.

위에서 말하는 특정 지수라함은 KOSPI, KOSDAQ, DOW, NASDAQ, 상해지수 등등 종류도 참 많죠?

ETF는 주식과 같이 사고팔수 있는데... 매도하는 사람이 많다면 ETF 가격은 떨어지지는 않는가?

ETF는 주식과 같이 실시간으로 살 수 있다 그렇다면 생각해볼 수 있는 것이 

매도하는 사람이 많거나 급하게 자금이 필요한 사람이 대량으로 팔아서 매도호가가 낮아지면

그 만큼 ETF 가격도 낮아지는 것이 아닌가 생각할 수 있지만 그렇지 않다.

ETF 시장은 유동성공급자(LP)게 있어서 누군가가 돈이 급히 필요해서 팔았으면 LP가 대신 사기 때문에 

ETF는 매도호가와는 상관없이 주가지수를 추종할 수 있다.

인버스 ETF 구조

파생상품을 이용하여 선물매도를 하여 주가지수의 역으로 수익률을 내는 구조 입니다.

인버스 ETF 구조의 장점으로 선물같은경우 직접 매매하게되면 '마진콜'과 같은 위험한 상황이 벌어질 수 있습니다.

마진콜이 나게되면 손실이 무한대로 날 수 있고 내가 가진 전재산을 다 털어도 돈을 또 내야하는 상황도 벌어질 수 있는데

인버스 ETF를 이용하면 투자한 재산을 다 날릴수는 있어도 마진콜은 나지 않으니 그나마 안전한 선물투자라고 할 수 있겠습니다.

주의해야 할 레버리지 ETF

일간수익률의 2배가 나는 상품으로 수익률도 2배 손실률도 2배로 날 수 있는 상품입니다.

하지만 주의해야 할 것은 복리의 효과때문에 누적적(장기적)으로는 수익률이 2배가 안될 수 있습니다.

레버리지를 이용하고 싶다면 단기적으로 시장이 급등하거나 급락할 때만 이용하는 것이 좋습니다.

ETF 보수?

ETF도 펀드이기 때문에 보수가 있습니다. 하지만 일반 펀드(%2)에 비해 매우 저렵합니다. 평균 보수는 0.5% 정도입니다.

보수는 수익률에서 매일 1/365로 때나가고 있습니다. 

예를 들어 시장에 KOSPI 200지수가 10% 올랐으면 10%를 다 따라가는게 아니라

보수가 0.5%라면 10%에서 0.5%를 못따라가는 구조입니다.

하지만 이는 매우 미미하기 때문에 일반사람은 느끼지 못할정도로 작다고합니다.

괴리율이란?

ETF는 괴리율을 공시하게 되어있습니다. 괴리율이란 문자 그대로 ETF상품과 특정지수가 얼마나 괴리가 되는지를 나타내는 것인데요

국내상품같은 경우는 괴리가 나지 않음 하지만 해외시장 같은 경우는 장 시간의 차이로 괴리가 많을 수 있음.

장이 열려있지 않기 때문에 유동성 공급자가 유동성을 공급할 수 없기 때문이죠.

따라서 괴리율이 많이 높아졌다면 지금 장이 열리지는 또는 닫히지는 않았는지 확인해보는 것이 중요합니다.

좋은 ETF란?

그렇다면 좋은 ETF는 무엇인가? 나눌 수 있는 기준은 있는가? 궁금하실 겁니다.

ETF 전문가의 말을 인용해보면 거래량이 많은 것이 좋은 ETF라고 합니다. 

거래량이 많은 ETF는 유동성이 풍부한만큼 유리하게 거래할 수 있기 때문입니다.

위에 내용은 ETF 전문가가 한 말이니 믿어도 될 듯합니다.