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부동산 전자계약으로 계약서를 작성하면 정부에서 지원하는 주택전세자금대출 또는 주택구입자금대출을 받을 시 0.1%의 우대 금리를 적용 받을 수 있습니다.

하지말 실제로는 은행마다 다르지만 최대 0.2% 까지 금리 우대를 받을 수 있습니다. 

본인이 대출 받을 은행의 우대 금리가 0.1% 또는 0.2%인지 알아보기 위해서는 

국토교통부에서 제공하는 "전자계약 시 은행별 주택 및 전세자금 담보대출 금리우대 안내"를 확인하면 자세히 나와있으니 참고하시면 될 듯 합니다.

이제 본론으로 들어가서 부동산 전자계약을 알아볼텐데요.

부동산 전자계약은 국토교통부에서 제공하는 "부동산 전자계약시스템"을 말합니다 입니다.

부동산 전자계약 시스템이란?

부동산 전자계약 시스템은 공인인증·전자서명, 부인방지 기술을 적용하여 종이·인감 없이도 온라인 서명으로 부동산 계약을 체결할 수 있는 전자계약 시스템 입니다.

부동산 전자계약시스템 혜택 및 장점

1. 종이·인감 없이 온라인 서명만 으로 부동산 전자계약을 체결 가능
2. 실거래신고 및 확정일자가 자동으로 부여
3. 거래계약서·확인설명서 등 계약서류를 공인된 문서보관센터에 보관하여 분실위험 없음
4. 중개보수 바우쳐 20만원
5. 중개보수 결제 캐시백(신용카드 결제 시)
6. 0.1-0.2% 대출 금리 우대

부동산 전자계약시스템 지원 중개사무소 찾기

전자계약 시스템을 이용하기 위해서는 제약 사항이 딱 하나 있습니다.

바로 부동산 전자계약 시스템을 지원하는 중개사무소에서 계약을 체결해야 한다는 것인데요.

부동산 전자계약 시스템 지원 중개사무소를 찾는방법은 

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 홈페이지에 접속 > 중개/법무서비스 > 중개사무소 찾기 > 위치 입력

위와 같이 들어가면 지원하는 중개사무소를 찾을 수 있습니다.

부동산 전자계약시스템 이용 절차

전자계약은 총 5단계로 나눌 수 있습니다.

1. 공인중개사 - 계약서 작성
2. 계약자 - 계약서 확인 및 서명
3. 공인중개사 - 계약확정
4. 실거래가/확정일자 자동신고
5. 계약서 공전소 보관

따라하기 어려우신 분들은 아래 있는 링크로 들어가서 동영상을 보시면서 참고허시면 훨씬 수월하실것 같네요.

전자계약 따라하기 동영상

대한민국에서는 전세/월세 보증금은 개인의 전재산과도 맞먹는 금액이라해도 과언이 아닙니다.

그렇다면 전세/월세 보증금은 꼭 지켜야하고 계약을 진행하게 되면 정말 심사숙고해서 진행해야겠습니다.

아래는 시기별로 전세/월세 계약 시 필수 유의 사항 정리해 보았습니다.

임대차 계약시 참고하시면 나의 전재산을 지키는데 유용하실것 같네요.

계약체결 전

• 임차할 주택의 상태 및 시설물(난방, 상·하수도 전기시설 등)이 하자가 있는지를 현장 방문하여 확인
• 임대권한이 있는 임대인 본인 여부 확인(대리 계약시 위임장, 인감증명서 확인 및 보관)
• 부동산등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리순위관계 확인

1. * 전문가들은 근저당권이 설정되어 있는 집의 전세금(보증금)과 근저당 설정 금액의 합이 매매가의 70%를 넘게되면 그 집의 임차는 피하라고 조언합니다. 즉, 다른집을 알아보라는 뜻이죠... 전세금 + 근저당설정액 >= 매매가의 70%  일때, 임대인의 집이 경매로 넘어갔다면 나의 전세금은 돌려받지 못할 수도 있습니다. 경매로 넘어간 집은 보통 매매가의 60%까지도 내려갈수 있게 때문이죠.

계약체결 시

• 임차인과 퇴거일 및 관리비(도시가스비, 전기세, 수도세) 정산여부 확인
• 임차주택이 계약서에 번지, 동 호수 등의 정보가 정확히 표시되고, 부동산등기부등본과 일치 하는지 확인
• 계약금 및 잔금의 금액, 지급일자, 임대차기간, 임대료 등이 계약내용과 맞는지 확인
• 임차주택에 대한 도배, 장판, 수리 등이 필요한 경우 비용부담을 누가 할 것인지에 대해 명확히 할 것
• 계약의 해제 및 해지 사항 확인
• 잔금을 지급하기 전에 부동산등기부등본을 통해 권리변동 여부 다시 확인
• 공인중개사의 중개수수료가 적정한지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서 교부 받기
• 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자 받기

계약기간 중

• 계약기간 중 보증금을 증액 하는 경우 법적으로 5% 초과하지 못함
• 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약종료 또는 재계약 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됨.
• 임차주택의 구조변경 및 전대, 임차권 양도 시에는 임대인의 동의를 받아야 함

계약종료(재계약) 시

• (재계약 시) 부동산등기부등본상 소유자와 계약 체결하고, 전세보증금 증액 시 증액된 보증금에 대해 확정일자 다시 받기
• (계약종료 시) 관리비, 공과금을 정산하고, 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자로부터 반환 받기  

1. - 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 일단 이사를 가지 말고 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아 부동산등기부에 등재된 것을 확인하고 이사하기
2. - 보증금을 반환받지 못할 때를 대비한 안전장치로 주택도시보증공사에서 제공하는 보험(전세보증금반환보증)에 가입하기 아파트 기준 연 보증금의 0.128%의 금액으로 자신의 보증금을 지킬 수 있음

저출산 문제가 많이 심각하기는 심각한가봅니다...

국토교통부에 따르면 2018년 1월 29일부터 신혼부부에 대한 주택금융 지원이 강화되었습니다.

간략한 정보를 요약하자면 대출한도가 수도권 기준 최대 1억4천만원한도에서 -> 1억7천만원으로 대폭 늘어난 것과

파격적인 금리 정책으로 1.1% ~ 2.1% 까지 금리가 인하되었습니다.

아래는 신혼부부 전용 전세자금 대출에 대한 간략한 요약정보이니 참고하시면 도움 되실듯 하네요.

대출조건

1. 무주택 세대주
2. 임차보증금 2억원 이하 (단, 서울,경기,인천 등의 수도권 지역은 3억원 이하)
3. 전용면적 85㎡이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100 ㎡이하)
4. 임차보증금의 5%이상을 지불한 경우
5. 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자
6. 신청인과 배우자의 연소득 합산 6천만원 이하인 자
7. 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자와 배우자예정자로 구성될 가구

대출금리

※ 추가금리우대 

-부동산 전자계약 : 국토교통부 부동산 전자계약시스템을 이용하여 주택의 임대차계약을 체결한 경우 2018.12.31. 신규 접수분까지 0.1%P 금리우대를 한다고 하니 하실수 있으시면 꼭! 하시는게 좋을거 같네요

국토교통부 부동산 전자계약시스템 - https://irts.molit.go.kr/

대출기간

• 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용가능)
• *기한 연장 시 마다 최초 대출금의 10%이상 상환 또는 상환불가 시 연 0.1%p 금리 가산

대출한도

더욱자세한 사항은 아래에 있는 주택도시기금 - 신혼부부전용 전세자금 대출 페이지를 참고해주세요.

주택도시기금 > 신혼부부전용 전세자금 - http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020401.jsp

국토교통부에서 제공하는 부동산 실거래가 공개 시스템을 활용하면 부동산 계약일 기준 거래금액을 조회할 수 있습니다.

국토교통부에 따르면 국민의 알 권리를 위해 제공한다고 하는데 정부의 이러한 시스템이 많아졌으면 좋겠습니다.

사용법은 먼저 국토교통부 실거래가 공개 시스템 - (http://rt.molit.go.kr/)으로 들어가게 되면 바로 알 수 있을 정도로 간결하게 목록이 구성되어 있습니다.

아래 그림과 같이 조회할 수 있는 정보는 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권, 상업/업무용, 토지 등 다양한 정보를 조회할 수 있습니다.

쉬운 이해를 위해 최근에 재건축초과이익제 때문에 뜨거운 개포주공4단지를 예로 들어보겠습니다. 

'아파트' 목록을 선택 후 조회를 하고 싶은 년도를 선택합니다.

그 이후에는 차례대로 시, 시군구, 읍면동을 선택하면 되는데요.

만약에 조회하고 싶은 단지가 있을 때는 그 밑에 있는 단지명을 적어주면 더욱 빠르게 찾을 수 있습니다.

2018년도 개포주공4단지 자료를 찾기 위해 '2018년도', '서울특별시', '강남구', '개포동'으로 검색하니 바로 개포주공4단지를 찾을 수 있었습니다.

검색 결과를 클릭하게 되면 아래 그림과 같이 결과가 나오게 되는데요.

7월달 가격을 확인해보니 3층에 있는 42.55 제곱미터의 경우 10억3천만원의 거래가를 확인 할 수 있습니다.

한편 아래 그림 중 계약일이 1~10일로 되어 있는것을 확인 할 수 있는데요. 국토교통부에 따르면 개인정보 보호를 위해서 계약일을 10일 단위로 짤라서 개인정보보호를 하기 위함이라고 합니다.

개인정보를 위한것은 계약일뿐만이 아닌데요.

여러 세대가 사는 아파트와 연립/다세대는 번지를 표시하였지만 단독/다가구, 토지, 상업·업무용 부동산은 대상 물건의 특정화 가능성으로 번지를 제외하였다고 합니다.

이뿐만 아니라, 원하는 지역에 모든 실거래가를 엑셀 자료로도 다운받을 수 있는 기능이 있는데요

만약 특정지역에 면적이 60 제곱미터이하의 모든 거래금액을 알고싶다면...

'실거래가 자료제공' 메뉴를 클릭하셔서 특정 조건값에 값을 입력 후 '다운로드' 버튼을 누르면!

아래 그림과 같이 조건에 해당되는 모든 거래가 정보를 확인 할 수 있으니 필요하신 분은 유용하게 사용하실 수 있을거 같습니다.

참고로 실거래가에 대한 공개대상은 매매하여 지자체에 신고된 주택(아파트, 다세대/연립, 단독/다가구) 및 아파트 분양/입주권, 오피스텔, 토지, 상업업무용 부동산입니다.

매매거래가 아닌 판결, 교환, 증여, 신탁 등의 원인으로 소유권이 이전된 경우는 신고대상이 아닌 검인대상에 해당되어 공개대상에 해당되지 않는다는 점 참고해주시면 될 것 같습니다.

펀드에 투자하는 방식은 적립식과 거치식 이렇게 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

간단히 설명 드리자면 적립식은 매달 또는 정해진 기간마다 일정 금액을 꾸준하게 넣는 즉, 적립하는 식으로 투자하는게 적립식 투자이고

거치식은 가지고 있는 목돈을 거치하는 방식으로 즉, 목돈을 넣는 방식이라고 생각하시면 됩니다.

투자하는 방식에 따라 지켜야 되는 원칙도 달라지게 됩니다.

적립식 투자 원칙

• 시장분산 원칙
• 중장기 투자 원칙

거치식 투자 원칙

• 시장분산 원칙
• 시기분산 원칙
• 중장기 투자 원칙

적립식과 거치식의 공통적인 시장분산 하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 

시장 분산은 아래 그림과 같이 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.

1차적으로 국내시장과 해외시장 이렇게 2가지로 나누어지게 됩니다. 비율은 6:4 또는 경제 상황에 따라서 7:3 또는 5:5로 나눌 수 있습니다.

2차는 국내시장 안에서 대형우량주, 그룹주, 중소형주, 국내섹터형, 레버리지 및 헤지펀드로 나눌 수 있습니다.

대형우량주는 비교적 안전한 펀드로 인식되지만 주가지수와 같이 움직이는 인덱스 펀드보다는 위험성이 있습니다.

그룹주는 대형우량주보다는 위험하지만 기대수익은 더 높습니다. 역시 경제 상황에 따라 투자 비중을 조절해야겠습니다.

중소형주는 경기가 확장/성장국면에 진입하게 되면 그 동안 대형우량주에 비해 저평가되었던 중소형주가 성장하게 됩니다.

2018년에는 전문가들이 중소형주를 많이 추천한만큼 이것 또한 투자 비중을 조절하여 투자하는 것이 좋을 것 같습니다

국내섹터형은 태양광, 수소자동차, 스마트 그리드 같은 친황경 산업을 의미하여, 

헤지펀드는 주식, 파생상품, 부동산 등 다양한 곳에 투자해 높은 수익을 추구하는 헤지펀드에 같이 투자하는 것도 좋은 방법이라고 볼 수 있습니다.

3차는 해외시장에서 선진국, 신흥국, 섹터로 나눌 수 있습니다.

선진국은 주로 미국, 일본, 유럽시장 관련 펀드를 선진국으로 볼 수 있고

신흥국 시장으로는 중국, 브라질, 인도, 러시아, 동남아사아, 중남미시장이 있습니다.

섹터시장은 가장 변동성이 크기때문에 위험한 만큼 기대수익도 가장 크다고 할 수 있습니다. 

섹터는 광업주(광물, 금, 은, 구리 등), 에너지펀드(석유, 가스), 곡물(농산물)펀드가 있습니다.

펀드에 가입할 때는 좋은 펀드를 골라서 투자해야 한다.

하지만 좋은 펀드는 과연 무엇일까....?

과거 5년 또는 3년 수익률이 가장 좋은 펀드가 좋은 펀드일까?

많은 사람들이 과거 수익률 수치만 보고 펀드를 선택하고 그 펀드에 가입한다.

하지만 그렇게 선택된 펀드는 미래에도 좋은 수익률을 낼 수 있다는 보장이 없다 경제상황이 어떻게 바뀔지 모르기 때문이다.

가장 좋은 수익률을 냈던 펀드는 경제 상황에 따라 가장 나쁜 수익률을 내는 펀드로 순식간에 바뀔수도 있고

수익률은 좋았지만 알고보니 수수료가 너무 비싸서 수익을 냈음에도 수수료때문에 많은 비용을 감당해야 할 수도 있다.

좋은 펀드를 고르는 법에 있어서 아래 내용은 꼭 확인하고 가도록 하자

펀드 선택 전 꼭 확인해야 할 사항

1. 수익률
• 최근, 과거6개월, 과거3년 수익률을 참고만 하자 명심해야 할 것은 과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장해주지는 않는다
2. 운용 규모
• 운용규모가 너무 큰 초대형급이거나 너무 작은 초소형급은 되도록 선택하지 말자
3. 운용 수수료
• 펀드 운용수수료는 1~2%로 모두 저렴해보여도 투자하는 기간이 길수록 운용수수료도 눈덩이처럼 불어나므로 동일한 조건이면 무조건 수수료가 저렴한 펀드를 선택하자
• 2년이상은 선취 수수료, 6개월 이내에 환매할거라면 후취수수료가 유리하다
4. 운용 실적
• 펀드의 운용실적이 들죽날죽하지 않고 꾸준한 펀드를 선택하도록 하자
5. 중도환매 수수료
• 급하게 돈을 찾아야 해서 6개월 또는 3개월 이전에 환매하면 중도환매 수수료가 발생하는 펀드인지도 확인하도록 하자
6. 자산운용사, 펀드매니저 체크
• 자산 운용사도 반드시 체크해봐야 한다 예를들어 자산운용사의 펀드매니저의 이직이 빈번하다면 내 자산을 관리하는 사람이 자주 바뀐다는 뜻이므로 내 자산이 불안정해진다.
• 펀드매니저가 실력이 없다면 내 자산도 수익률이 곤두박칠 칠 가능성이 높으므로 반드시 펀드매니저도 체크하고 넘어가자
7. 추가 투자 가능여부
• 추가 투자를 이용해 수익률을 더 높일 수 있을 때 추가투입이 가능한지도 알아보자
8. 환매 시 경과일
• 환매를 했을 때 돈을 찾을 수 있는날이 몇일이 경과하는지 여부도 확인하자

펀드 주요 지표

표준편차 : 낮을수록 위험이 낮음

베타지수 : 시장수익률과 펀드 수익률의 민감도를 나타냄

샤프지수 : 높을수록 펀드성과가 우수

젠셀알파 : 높을수록 펀드매니저 종목선정능력이 우수

BM(벤치마크)대비 수익률 : 높을수록 펀드가 가지고 있는 자산운용의 목표보다 높은 수익률을 냄

펀드 투자 원칙!

1. 한곳에 투자 하지말고 시장분산과 시기분산을 꼭 지키자
2. 아무도 믿지 말자 - 누군가를 전문가라고 또는 추천해줬다고 무조건 믿고 투자하지 말자
3. 자신의 투자 성향에 맞는 펀드를 선택하자
4. 주가 지수나 과거 그래프를보고 투자하지 말자
5. 가급적 운용기간이 3년 이상되서 입증된 펀드를 선택하자
6. 그 회사의 얼굴이 되는 펀드(대표펀드)를 선택하자
7. 동일한 조건이라면 낮은 수수료의 펀드를 선택하자
8. 자산운용사와 펀드매니저의 뒷조사를 해보자
9. 가급적 판매사가 많은 펀드 선택

펀드 정보 검색 시 유용한 사이트

Funddoctor - 펀드에 대한 모든 정보를 볼 수 있는 사이트

오늘은 또 어떤 주제를 공부하고 또 기록할까 생각하다가 갑자기 경제공부가 막연하고 답답하게 느껴졌다.

어떨 때는 경제공부가 너무나 재미있다고 느껴지지만 어떨 때는 배워야할 것이 너무 많아서 어디에서 부터 손을 대야 될지 모르겠다는 막연함을 느낀다.

처음 경제신문 경제신문을 읽을 때만해도 4시간씩 흘러도 모든 내용이 새롭고 재미있었지만 

현재는 시간에 쫓기다 보니 주어진 시간 안에 읽으려고 하는 나를 발견하게 되었고 경제 신문 내용 또한 최대한 간략하게 읽게 되는 것 같다.

여러가지 복잡한 고민을 하다 보니 세가지 생각으로 결론에 다달았다.

첫째. 초심으로 돌아갈 것.

둘째. 나만의 원칙을 세울 것.

셋째. 목표를 세울 것.

첫째는 초심으로 돌아가야 한다.

현재 나는 경제/재테크에 관한 책을 어느 정도 읽었다고 생각하지만 한편으로는 돌아보지 않고 너무 앞만 보고 뛰었구나라는 생각을 했다.

이제는 새로운 책에 대한 신선함 또는 흥미진진함 보다는 초심으로 돌아가 읽었던 책을 다시 읽으면서 내용을 곱씹고 또 내가 놓쳤던 부분을 발견하는 시간을 보내야 겠다.

다시 읽다보면 느끼겠지만 그때 당시에는 어려워서 이해하지 못하고 그냥 넘겼던 부분도 읽다보면 기존에 알았던 내용과 연관되어 새로운 눈이 뜨이게 되는 계기가 될 것이라고 생각한다.

이번 계기를 통해 더욱 탄탄한 기반을 쌓아야 하겠다.

둘째로 나만의 원칙을 세워야하는 필요성을 느낀다.

김철상님(부자가 되는 0.4%의 비밀의 저자)  또는 피터린치와 같은 성공한 투자자들과 같이 원칙을 지켜야 함을 느꼈다.

책을 읽다보니 책마다 강조하는 원칙들은 모두 일리가 있는 말이지만 그 원칙들은 그 각각 보는 관점이 다른다는 차이점이 있다.

물론 책들간에 서로 공통적으로 강조하는 원칙들은 꼭 내 원칙으로도 사용해야겠지만, 

강조하는 원칙들이 서로 공통적이건 다르건 간에 이 사람은 왜 이 원칙을 강조할까라는 생각을 하며 뒤에 숨겨진 배경을 파악해야 겠다는 생각을 했다.

셋째는 목표를 세워야 겠다.

사람마다 목표는 모두 다르다. 하지만 정작 중요한 것은 목표가 있냐 없냐는 것이다.

나는 현재 목표가 없다.

지금 누군가 나에게 "내가 가진 자산의 연 몇프로의 수익을 낼것이냐" 또는 "투자한 펀드가 몇프로의 손해 또는 이익율에 도달하면 환매할 것이냐"라고 물어본다면 나는 "모르겠다"라고 답 할 수밖에 없다.

따라서 나만의 오늘부터 나만의 기준을 세우면서 그 내용을 정리하는 시간을 가져야 겠다.

2018년 문재인 정부가 부동산 시장의 투기세력을 잡기위해 다주택자에게 양도소득세를 중과세 하기로 결정했습니다.

이에 우리집은 양도소득세를 얼마나 낼까 고민하는 분들이 많으신데요.

양도소득세를 계산하는 방법으로는 근처 공인중개사 사무소를 방문하는 방법도 있지만

더욱 간단한 방법으로 부동산114에 들어가면 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

아래 그림과 같이 부동산 계산기를 클릭하면 됩니다. 1. 부동산114 '접속' > 2. 전체메뉴 > 3. 부동산 계산기 '클릭'

부동산 계산기를 클릭하게 되면 양도소득세, 취득세, 중개보수 및 부동산을 구입할 때 내야하는 세금을 총 포함한 매수총비용,

상속세와 증여세 등을 포함한 많은 계산 시스템을 선택할 수 있습니다.

자신에게 맞는 계산기를 선택해서 계산하시면 됩니다.

양도소득세를 클릭하게되면 아래와 같이 화면이 나타나는데요.

아래에 보시게 되면 양도할 주택 소재지의 위치, 면적은 얼마인지 본인이 보유하는 주택은 몇 주택인지 선택하는 항목이 있습니다.

저는 예를 들기 위해 '서울특별시', '강남구'를 선택했습니다.

정보는 자신의 현재 상황에 맞게 넣어주시고

그 아래 보이는 취득일과 양도일도 해당 정보에 맞에 넣으신 다음 '다음' 버튼을 누르게되면

추가 정보를 넣는 화면이 뜨게 됩니다.

아래는 양도소득세를 계산하기위해 공제 받을 금액을 적는란이 있는데 이것도 상황에 맞게 적으시면 될듯합니다.

필요경비 및 공제금액까지 넣게된 후 '계산' 버튼을 누르게 되면 아래에 보이는 바와같이 과세여부와 보유기간을 확인 할 수 있는데요.

저는 예를 들다보니 비과세라는 결과가 나왔는데 현재 보유 주택 수를 1주택으로 선택했던게 비과세란 결과로 이어진 것 같네요.

부동산114에세 제공하는 계산기 이용하셔서 본인에게 어떻게하면 유리할지 계산해보시고 최대한 절세하시기를 바라겠습니다.

참고로 양도세계산기는 부동산114 뿐만 아니라 KB부동산신탁, 부동산써브 사이트에서도 서비스를 제공하니 

아무곳이든 원하시는 곳에서 이용하시면 좋을 것 같습니다.

경기가 어려워 지면서 많은 분들이 은행에 예금/적금을 넣기보다는 물가 상승률 대비 더 좋은 수익을 내기 위해 주식 투자를 하게 됩니다.

제 주위 동료들과도 얘기 하다보면 직장생활로 받은 월급만으로는 미래가 없다고 생각해서 10명 중 7명은 주식에 투자 하는 것 같습니다.

하지만 주식에 투자하기 전 꼭! 확인해야 할 사항이 있는데요.

그것은 바로 지금 현재 경제가 어느 위치에 있는가를 판단해야 합니다.

경제 상태는 크게 4가지 침체, 회복, 확장, 쇠퇴로 구분할 수 있습니다.

경제 상태 위치에 따라 주식에 투자 하는 방법도 달라지게 됩니다.

먼저 경제가 침체기에는 시장의 폭락이 과도하고 Yield갭(아래에 설명 있음)이 매우 유리하다면 장기적인 관점에서 대형 우량주 중심으로 주식을 분할해서 매수하도록 합니다. 만약 주식을 하기 부담스럽다면 대형 우량주로 투자하는 펀드에 투자하면 되겠죠.

두번째로 회복기 일때는 적극적으로 주식을 매수해야 합니다. Yield갭을 계산해 봤을 때 유리하고 정부(한국은행)에서 금리가 더 이상 하락하지 않는다는 신호를 보냈다면 그 때가 주식을 매입하기에 가장 좋은 때 입니다.

확장기에는 주식에 투자를 하되 단, Yield갭을 계산해 보고 투자 여부를 결정해야 합니다. 

확장기에는 Yield갭을 계산 했을 때 주식이 조금이라도 불리하다면 주식시장에서 떠나야 합니다.

쇠퇴기에는 주식시장에서 과감하게 빠져나와야 합니다. 빠져나오기 싫다면 가지고 계신 주식의 비중을 축소하는게 현명한 선택입니다.

위에서 언급한 Yield 갭을 구하는 공식은 간단합니다.

Yield갭 = 주식투자 예상 수익률 - 확정부 이자율

Yield갭이 양수(+)라면 주식투자를 하는 것이 유리합니다. 하지만 Yield갭이 음수(-)라면 주식시장을 떠나는게 현명한 선택입니다.

그렇다면, 주식투자 예상 수익률은 어떻게 구해야 되고 확정부 이자율은 또 무엇인가 궁금하신 분들이 있을겁니다.

주식투자 예상 수익률(%) = ( 1 / PER) X 100 = (주당순이익 / 주가) X 100

주식투자 예상 수익률은 위의 공식대로만 계산하면 구할 수 있습니다.

확정부 이자율이란 예금 또는 국공채처럼 위험을 부담하지 않고 받을 수 있는 이자율을 뜻합니다.

예를 들기 위해 주식투자 예상 수익률이 12%이고 예금 금리가 4%라면 주식 투자를 하는 것이 매우 유리하다고 보면 되겠습니다.

또한 동일하게 주식 투자 예상 수익률이 12%이고 국공채(3년) 이율이 3% 라도 주식 투자를 하기에 매우 유리합니다.

2018년 1월부터 초과이익환수제 시행으로 많은 사람들이 재개발 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다.

초과 이익분만큼 세금을 많이 내야 하기 때문이다.

하지만 재개발 투자는 그렇게 나쁜면만 있는것이 아니다

따지고 보면 장점도 많이 있는데 오늘은 재개발 투자의 장점과 투자 시 주의할 점을 알아보려고 한다. 

재개발 투자의 장점

1. 청약을 이용하지 않더라도 서울과 인근 지역에 아파트를 마련할 수 있다. 
2. 재개발될 주택을 이미 갖고 있다면 재개발 사업조합의 조합원 자격을 얻는다.
3. 소액 투자가 가능하다. 조합원 지분 가운데 적은 지분에 투자하면 그리 많지 않은 돈으로도 투자를 할 수 있다. 즉 목돈을 많이 들이지 않고도 아파트를 마련할 수 있다. 또한 
4. 중도금과 권리금액을 무이자로 융자받을 수 있다.
5. 일반 분양보다 상대적으로 저렴하다.
6. 남들이 선호하는 층,호수를 먼저 선택해 배정 받을 수 있다.

재개발 투자 시 꼭!! 주의해야 할 점

1. 토지이용계획 확인서를 꼭 확인하자. (재개발 구역으로 명시되어 있는지 확인)
1. 국토교통부의 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 열람할 수 있다.
2. 주민들이 재개발 사업에 동의하는지 여부를 확인하자.
3. 추가 부담금과 배정받을 평형을 고려해서 구입 해야한다.
4. 시공사와 이주비용을 확인 하자.
5. 비례율에 따라 추가 부담금이 달라지는 점도 유의해야 한다.
1. 비례율 : 재개발사업이 완료되었을 때 대지 및 건축 시설의 총가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전의 대지 및 건축 시설의 총평가액으로 나눈 금액을 말함
6. 재개발 주택도 권리분석은 필수이다.
1. 철거가 거의 마무리된 지역이라면 반드시 관리처분내역서를 통해 배정 평형을 확인 하자.
2. 입주 대상자가 실제 거주자여야만 하는지 여부 확인
3. 무허가 건축물일 경우도 배정이 가능한지 꼭 확인
7. 현장에서 주민들의 불협화음과 마찰, 행정력의 부재로 많은 일이 일어나지만 이미 공사가 시작됐다면 매물을 사도 좋다.
8. 관리처분 시점에서 물건의 평가액이 높게 나오거나 조합원 분양가가 높게 나오는 경우, 전체적으로 분위기가 침체되어 관심이 멀어지기 때문에 가격이 많이 떨어진다. 일반 분양가 예상 금액과 주변 아파트 시세를 확인해서 이들보다 가격이 크게 높지 않다면 투자해도 좋다.