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2019.05.23~24 방송되었던 빠숑의 세상답사기 부동산 100분 토론 2부,3부 라디오 방송을 텍스트로 요약한 글입니다.

100분 토론은 빠숑님이 MC가 되어 부동산 전문가 3명(부룡, 아임해피, 월천대사)을 모시고

3기 신도시 발표에 대한 생각을 나누는 자리였습니다.

  국토부가 발표한 3기 신도시

남양주 왕숙

하남 교산

고양 창릉

부천 대장

인천 계양

  발표된 3기 신도시는 어떤가?

부룡

• 입지가 경기도라서 그렇지 입지는 좋은 지역이다. 하지만 신도시가 완성되려면 많은 시간이 남았기 때문에 가격 등 많은 요소가 불확실함

아임해피

• 트래픽 조사 결과 일반인들은 관심없음
• 정부가 과거 1기, 2기 신도시 때와 똑같은 택지지구 선정방법으로 선정한 부정적인 결과

월천대사

• 서울 집값이 오를까봐 3기 신도시 발표를 했다. 이 말 인즉 전문가들은 서울이 다시 반등하나보다는 생각을 하게 됨

  3기 신도시는 지역별 정리

  남양주 왕숙

부룡

개인적으로는 왕숙은 아직 시장에 영향을 미치기에는 애매한 위치다

남쪽에 있는 다산은 북쪽에 있는 왕숙보다는 조금 낫다.

월천대사

왕숙이 물량이 워낙 많기 때문에 입주 초기에는 영향을 받을 수 밖에 없다. 따라서 초기에는 영향을 받겠으나 입주가 완료될 쯤 주변 지역의 노후도가 높아져 장기적으로는 괜찮아 보임

  하남 교산

월천대사

하남 교산은 아무것도 없던 허허 벌판이라 계속해서 점점 좋아지고 있다 하남 코스트코(상봉에 3-4배) 등 기반시설이 들어섰고 들어오고 있음

아임해피

3기 신도시 중에서는 과천 다음으로는 하남 교산이 좋다 이유는 강남권의 영향을 받을 수 있고 3호선(오금) 연장 계획이 있다

빠숑 정리

강남이 확장된 개념으로 인식되고 강북에 있는 신도시들과 다르다

  부천 대장 & 인천 계양

부룡

위치상으로는 마곡하고 가까움부천 상동지구 분양할 때 인천 부자들이 다 상동으로 몰려들어갔음

부천의 중동, 상동은 현재까지는 좋다

지금 부천 대장은 그린벨트 지역으로 논 밭밖에 없음

부천하고 계양쪽은 오히려 서쪽지역에서는 괜찮은 지역 될 가능성이 높음

검단은 2기 신도시에서 가장 오래걸렸고 이제 분양 시작 했는데

부천 대장지구가 그 옆에 있는 큰 형님들을 다 먹음(김포 한강신도시, 검단)

부천 대장지구는 강서구 쪽에 살고있는 서울 수요가 많아질 것으로 예상됨

부천 대장지구는 오히려 서울쪽 수요가 많을 것으로 보임 (대장지구를 통과하는 대로가 청라까지 이어지고 바로 마곡으 들어가는 도로가 예정되어 있음)

월천대사

부천은 소사가 개발이 될때 많은 아파트들이 공급되었음.

부천 사람들이 소사로 이사갔다가 부천으로 다시 복귀함

부천 신도시가 살기 정말 좋지만 낡은것도 문제지만 학군이 아이가 초등학교때까지는 좋지만 중,고등학생이 되면 고민을 많이 하게됨.

아이가 고등학생이되면 인천(송도)이나 서울(목동)로 넘어감.

부천에서는 중동 상동 삼선동으로 흐름이 이어져 있음 요즘에는 송도를 많이 들어감. 

요즘에는 인천이 고등학교 학업성과가 좋아 송도로 많이 들어감

부천의 중동신도시도 노후화 되고 있음

부천에서 자리를 잡고 오래사는 사람은 없다.

빠숑 정리

부천은 입지가 좋기 때문에 중동 상동 같은 경우는 인천이나 부천 자체의 수요가 있으나 현재 경쟁력은 좋지만 앞으로 10년후는 그때가서 봐야함.

부천 대장은 서울 강서구나 영천구에 있는 사람들의 수요가 있다.

  고양 창릉

부룡

거리상으로는 고양 창릉은 서울이랑 가까움, 원흥 포함해사 삼성 지축까지 붙어있음

고양 창릉으로 인해 일산은 상대적 박탈감이 어마어마 함

정부에서 일산에 일자리를 주는 정책과 같은 당근을 줄지 미지수

월천대사

창릉때문에 향동지구가 끝이였다가 중간 입지가 되서 5천만원 가격 상승함

일산에는 악조건을 안겨준 셈이 됐기 때문에 정부에서 일산쪽으로 당근 정책을 줄것으로 예상

당근 정책은 리모델링으로 줄지 재건축으로 줄지는 지켜 봐야함

참고로 일산은 논밭에 아파트를 지은거라 지반이 약하다 따라서 수직증축인 리모델링을 하기에는 지반이 약해 재건축으로 줄수밖에 없을텐데 재건축을 하려면 다른 1기 신도시 들과는 형평성이 맞지 않아 딜레마에 빠짐

  지금 부동산은 어떻게 해야 하는 지

부룡

부동산에 대해선 많은 사람이 혼란스러울수 있으나 부동산은 의식주라서 본인의 주거라는 차원에서 접근하면서 공부를 하면 좋겠다

아임해피

부동산을 길게 보면 오르고 내리고는 잠시일 뿐이며 적어도 내가 살곳이기 때문에 공부를 해야한다. 자기만의 인서이트를 만들자

월천대사

(투자자 입장에서) 다음단계를 봐야한다. 내년의 유동성과 리스크를 대비해야하고 나중을 보지 않고 무조건 계약부터 하지 말자.

2019.05.22 방송되었던 빠숑의 세상답사기 부동산 100분 토론 1부 라디오 방송을 텍스트로 요약한 글입니다.

100분 토론은 빠숑님이 MC가 되어 부동산 전문가 3명(부룡, 아임해피, 월천대사)을 모시고

3기 신도시 발표에 대한 생각을 나누는 자리였습니다.

  3기 신도시 발표 후 김현미 장관님의 “강남이 좋습니까?” 발언에 대해

빠숑 : 강남이 투자자 입장에서는 강남이 그렇게 매력적인 지역은 아니다.

월천대사 : 김현미 장관님은 강남에 살고 싶냐는 취지로 강남이 좋습니까? 라고 물어보았으나 모두가 강남에 살고 싶어하지는 않는다. 하지만 소유 및 보유 목적으로는 강남이 좋다. 추가적으로 강남은 상승장에 가격이 빨리 올라가지만 매매가가 워낙 높다 보니 떨어질때 금액적으로 낙폭이 어마어마하다 1~2억은 순식간이다. 또한 투자 측면에선 강남은 수익률이 나쁘다 하지만 수익금은 좋다.

아임해피 : 김현미 장관님의 발언은 강남의 집 값을 잡을 수 없다고 인정한 발언이 아닌가 생각한다.

부룡 : 강남은 모든 욕망이 한꺼번에 해결할 수 있는 입지이다. 하지만 강남의 가격이 오르기만 한것도 아니다.

  대표님들(게스트)의 관심 지역

부룡 : 특정 지역보다는 수도권 중에 오느곳이 먼저 움직일까 하는 곳에 관심이 있다.

아임해피 : 경부라인. 경부라인은 3기 신도시의 가장 큰 수혜주이기 때문에

월천대사 : 서울 중 뉴타운스럽게 개발이 되는곳 중에 입주가 거의 마지막 단계에 있는 지역. 이런 곳은 현재 입주장으로 모든 입주가 끝나면 다시는 현재 가격에 매물을 만날 수 없기 때문에 Ex) 강동구 고덕, 향동지구, 다산신도시 등

'징검다리 하우스'라는 말 들어보셨나요?

대부분의 사람들은 집이 직장과 가까웠으면 좋겠고 

근처에 마트나 쇼핑등 편의시설이 있었으면 좋겠고

안전을 이유로 아이들을 보내기 위한 근처에 있었으면 좋겠다고 생각합니다.

하지만 그런 곳은 너무 비싼다는게 문제라면 문제이지요...

아임해피(정지영)를 포함한 많은 부동산 전문가들은 징검다리 하우스 재테크를 이용하면

누구나 그런곳에 살 수 있다고 말합니다.

'징검다리 하우스'란 한 단계 한 단계씩 자신의 실거주 할 집을 업그레이드 하는 것을 말합니다.

어떻게 징검다리 하우스를 구할까요?

징검다리 하우스의 조건

1. 내가 이사를 가서 살 수 있는 지역에 내 가족이 실거주를 하기 적당한 집

2. 돈을 최대한 적게 들여야 하기 때문에 경매나 급매를 구한다 (단, 내가 잘 아는 지역으로 구할 것!)

3. 월세를 놓는다. (정 안되면 전세도 괜찮음)

징검다리 하우스의 장소 선택

1. 거주지 근처 또는 예전에 살았던 곳이나 잘 아는 곳, 익숙한 곳

2. 직장 근처 아파트 또는 일자리가 풍부한 곳. (일자리가 풍부한 곳은 전월세 수요가 풍부하다)

3. 미래에 발전 가능성 있는 지역을 주목하라. (각 시별로 도시2030 도시기본계획을 참고할 것)

결론은 내가 잘아는 지역에 미래 발전 가능성을 파악하여 경매나 급매로 집을 구하자 입니다.

해당 방법을 이용하여 투자를 하면 최종적으로는 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.

모두들 똑똑한 부동산 투자 한번씩 읽어보시면 많은 도움이 되실겁니다^^