K . N . H :: BLOG

만약 이사를 가야 하는데 집주인이 전세가 나가지 않아서 전세금을 못준다고 한다면... 

이런 상황이 여러분에게 닥친다면 어떻게 하시겠습니까?

위 상황에 피해자가 되지 않기 위해선 아래 내용만 알고 있으면 알토란 같은 내 전세금을 지킬 수 있습니다.

▲ 보증금을 돌려 받기 전에 이사가도 될까요?

- 아니요 안됩니다. 그러면 전세금을 돌려 받지 못하게 됩니다.

전세금을 돌려받으려면 우선변제권을 가지고 있어야 합니다. 

왜 우선변제권을 가지고 있어야 하냐면 집이 경매로 넘어갔을때 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이기 때문에

전세금을 돌려받으려면 꼭 가지고 있어야 합니다.

▲우선변제권을 가지고 있으려면?

  1. 대항력

  2. 확정일자

위 두가지만 갖추면 우선변제권을 가질 수 있습니다.

▲ 그럼 확정일자와 대항력은 어떻게 가질 수 있죠?

- 먼저 확정일자는 임대차 전세계약서를 가지고 해당 주민센터에 가시면 받을 수 있습니다.

대항력은 두가지 조건을 모두 충족해야 가질 수 있는데 첫째는 (이사가기 전 집의) 점유이고

둘째는 주민등록입니다. 주택임대차보호법 상 임차인은 등기 없이도 임차목적물의 점유와 주민등록만 마치면

제3자에 대해서 대항력을 취득할 수 있기 때문입니다.

따라서 아래 그림과 같은 조건만 갖춘다면 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

▲ 불가피하게 이사를 가야하는 경우라면 어떻게 하죠?

- 이사를 가지 않는게 최선 이지만 불가피 하다면 짐을 한두개 놔둬서 점유를 유지하고

마스터키나 비밀번호키의 비밀번호를 집주인에게 알려주지 말아야 합니다. 만약에 집주인이 강제로 들어온다면

그것은 주거침입죄에 해당합니다.

▲ 점유를 하는 것도 못하고 굳이 이사를 가야 하는 상황이라면?

- 임차권등기명령제도를 활용하면 됩니다.

< 임차권등기명령제도 절차 >

1. 임차권등기명령 신청

2. 등기 명령 (15일 정도 소요)

3. 등기부 등본에 기입 여부 확인

4. 기입 확인 후 이사

5. 임대보증금반환 청구소송 제기 (만약 임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않을 시)

6. 임차주택을 경매 신청

7. 보증금 우선 변제

이 모든 과정은 최소 6개월 정도 소요될 수 있으니 마음의 준비를 하고 절차를 밟아가셔야 합니다.

▲ 너무 복잡해서 잘 모르겠어요 좀 더 간단한거 없을까요?

- 서울도시보증공사와 서울보증보험에 있는 전세보증금반환보증보험에 가입해 사고를 미연에 예방할 수 있는 제도가 있습니다.