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살다보면 주변에서 전세/월세 계약에 관련한 문제가 심심찮게 발생하는 것을 볼 수 있습니다.

그 만큼 실제로 부동산 거래는 빈번하게 일어나고 나에게는 안일어난다는 생각보다는 꼭 알아두어야 할 법입니다.

아래 내용은 주택임대차보호법에 관하여 꼭 알아야 할 용어로써 추후에 문제 발생 전 또는 문제가 발생했다면

참고하셔서 나의 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.

1. 대항력(주택임대차보호법 제3조제1항)

• “대항력”이란 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
• 예를 들어 세입자가 살고 있는 집에 집주인이 바뀌면 계약 기간동안은 집주인이 집을 비워달라고 해도 세입자는 계약기간까지는 지금 살고 있는 집에서 살 수 권리가 있습니다. 이것을 대항력이라고 합니다.
• 임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다  

2. 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2제2항)

• “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
• 우선변제권은 임차인이 ①대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다

3. 임대차 존속기간의 보장(주택임대차보호법 제4조제1항 및 제6조제2항

• 임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 이 말은 만약 임대차 계약이 1년이라면 세입자는 1년 또는 2년을 주장할 수 있으나 임대임은 1년을 주장할 수 없다는 뜻입니다.
• 계약이 갱신된 경우 임대차기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
• * 법정갱신(묵시적 갱신) : 임대인이 임대차기간만료 전 6개월 ~ 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻으로 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 임차인이 임대차기간 만료 전1월까지 통지하지 아니한 때도 또한 같다.

4. 소액임차인의 우선변제권(주택임대차보호법 제8조제1항)

• 임차인은 임차보증금이 소액(서울특별시의 경우 1억원, 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 6천만원, 그 밖의 지역의 경우 5천만원 이하)인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

5. 임차권 등기 명령(주택임대차보호법 제3조의3제5항)

• 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.