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2018년 4월 부터 다주택자의 양도세 세율이 향상되는 소득세법이 국회를 통과하면서 다죽택자들의 고민이 깊어졌다.

<바뀌는 세법 적용 내용>

3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 

또한 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%) + 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율을 적용받는다.

따라서 다주택자가 주택을 처분할 계획이 있다면 반드시 4월 전 늦어도 3월 말까지는 양도를 완료햐여 한다.

예를 들어, 2주택자가 12년 전 4억원에 취득한 서울 소재 아파트를 8억원에 양도할 때 

2018년 3월까지는 양도소득세가 9500만원이지만 내년 4월 이후에 양도하면 1억9000만원의 세금을 내야 한다.

참고로 양도가 완료되는 시점은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이며 

주의할 점은 양도계약일이 양도가 완료되는 시점이 아니라는 것이다.

<양도세 폭탄 피하는 방법>

1. 초고가 주택 한채로 줄이기

2. 자녀에게 증여

3. 입대사업 등록

<임대사업자 등록 방법>

온라인 : 민원24(www.minwon.go.k) > 테마별 > 부동산 > 주택 임대 사업자 등록

오프라인 : 관할 군,구청 방문

<임대사업자 의무>

수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권 내에 소재한 공시가격 3억원 이하 주택은 단기임대 사업자로 등록할 때 의무임대 기간을 4년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하인 주택은 준공공 임대 사업자는 의무 임대기간을 8년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

<임대사업자의 혜택>

1. 주택을 양도할 때 5년 이상 임대한 등록 임대주택은 양도세 중과세에서 제외

2.  2018년 4월 이후 준공공 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 종합부동산세가 부과되지 않는다.

3. 임대주택을 양도할 때 단기임대주택의 경우 6년 이상 임대하면 장기보유특별공제율이 보유기간별로 2%씩 추가공제된다.

<임대사업자의 불이익>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한을 받는다.

2. 임대기간을 채우지 못하고 중간에 매도할 경우, 그 동안 감면혜택을 받은 세금은 감면세액 + 이자상당 가산액을 포함해 뱉어내야 한다.

3. 건강보험료 부담이 발생한다.

<세입자 혜택>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 요건을 지켜야 하기 때문에 전/월세금 압박에서 벗어날 수 있다.

2. 의무 임대기간 때문에 2년마다 이사를 옮기지 않아도 된다.

<참고자료>

청약조정대상지역 : 서울, 경기도(과천·성남·고양·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장), 세종시 총 40개 지역