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2018년 문재인 정부가 부동산 시장의 투기세력을 잡기위해 다주택자에게 양도소득세를 중과세 하기로 결정했습니다.

이에 우리집은 양도소득세를 얼마나 낼까 고민하는 분들이 많으신데요.

양도소득세를 계산하는 방법으로는 근처 공인중개사 사무소를 방문하는 방법도 있지만

더욱 간단한 방법으로 부동산114에 들어가면 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

아래 그림과 같이 부동산 계산기를 클릭하면 됩니다. 1. 부동산114 '접속' > 2. 전체메뉴 > 3. 부동산 계산기 '클릭'

부동산 계산기를 클릭하게 되면 양도소득세, 취득세, 중개보수 및 부동산을 구입할 때 내야하는 세금을 총 포함한 매수총비용,

상속세와 증여세 등을 포함한 많은 계산 시스템을 선택할 수 있습니다.

자신에게 맞는 계산기를 선택해서 계산하시면 됩니다.

양도소득세를 클릭하게되면 아래와 같이 화면이 나타나는데요.

아래에 보시게 되면 양도할 주택 소재지의 위치, 면적은 얼마인지 본인이 보유하는 주택은 몇 주택인지 선택하는 항목이 있습니다.

저는 예를 들기 위해 '서울특별시', '강남구'를 선택했습니다.

정보는 자신의 현재 상황에 맞게 넣어주시고

그 아래 보이는 취득일과 양도일도 해당 정보에 맞에 넣으신 다음 '다음' 버튼을 누르게되면

추가 정보를 넣는 화면이 뜨게 됩니다.

아래는 양도소득세를 계산하기위해 공제 받을 금액을 적는란이 있는데 이것도 상황에 맞게 적으시면 될듯합니다.

필요경비 및 공제금액까지 넣게된 후 '계산' 버튼을 누르게 되면 아래에 보이는 바와같이 과세여부와 보유기간을 확인 할 수 있는데요.

저는 예를 들다보니 비과세라는 결과가 나왔는데 현재 보유 주택 수를 1주택으로 선택했던게 비과세란 결과로 이어진 것 같네요.

부동산114에세 제공하는 계산기 이용하셔서 본인에게 어떻게하면 유리할지 계산해보시고 최대한 절세하시기를 바라겠습니다.

참고로 양도세계산기는 부동산114 뿐만 아니라 KB부동산신탁, 부동산써브 사이트에서도 서비스를 제공하니 

아무곳이든 원하시는 곳에서 이용하시면 좋을 것 같습니다.

2018년 4월 부터 다주택자의 양도세 세율이 향상되는 소득세법이 국회를 통과하면서 다죽택자들의 고민이 깊어졌다.

<바뀌는 세법 적용 내용>

3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 

또한 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%) + 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율을 적용받는다.

따라서 다주택자가 주택을 처분할 계획이 있다면 반드시 4월 전 늦어도 3월 말까지는 양도를 완료햐여 한다.

예를 들어, 2주택자가 12년 전 4억원에 취득한 서울 소재 아파트를 8억원에 양도할 때 

2018년 3월까지는 양도소득세가 9500만원이지만 내년 4월 이후에 양도하면 1억9000만원의 세금을 내야 한다.

참고로 양도가 완료되는 시점은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이며 

주의할 점은 양도계약일이 양도가 완료되는 시점이 아니라는 것이다.

<양도세 폭탄 피하는 방법>

1. 초고가 주택 한채로 줄이기

2. 자녀에게 증여

3. 입대사업 등록

<임대사업자 등록 방법>

온라인 : 민원24(www.minwon.go.k) > 테마별 > 부동산 > 주택 임대 사업자 등록

오프라인 : 관할 군,구청 방문

<임대사업자 의무>

수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권 내에 소재한 공시가격 3억원 이하 주택은 단기임대 사업자로 등록할 때 의무임대 기간을 4년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하인 주택은 준공공 임대 사업자는 의무 임대기간을 8년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

<임대사업자의 혜택>

1. 주택을 양도할 때 5년 이상 임대한 등록 임대주택은 양도세 중과세에서 제외

2.  2018년 4월 이후 준공공 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 종합부동산세가 부과되지 않는다.

3. 임대주택을 양도할 때 단기임대주택의 경우 6년 이상 임대하면 장기보유특별공제율이 보유기간별로 2%씩 추가공제된다.

<임대사업자의 불이익>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한을 받는다.

2. 임대기간을 채우지 못하고 중간에 매도할 경우, 그 동안 감면혜택을 받은 세금은 감면세액 + 이자상당 가산액을 포함해 뱉어내야 한다.

3. 건강보험료 부담이 발생한다.

<세입자 혜택>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 요건을 지켜야 하기 때문에 전/월세금 압박에서 벗어날 수 있다.

2. 의무 임대기간 때문에 2년마다 이사를 옮기지 않아도 된다.

<참고자료>

청약조정대상지역 : 서울, 경기도(과천·성남·고양·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장), 세종시 총 40개 지역