K . N . H :: BLOG

전세로 살다 보면 전세금을 돌려받지 못해 불안할 때가 있습니다.

전세 계약은 만료되었는데 집주인이 다음 세입자를 구하지 못하여 전세보증금을 제때 못 받았을 때

전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못받게 되었을 때 등등 상황은 많습니다.

만약 전세보증금을 받지 못하면 법적조치까지도 진행해야 하겠죠.

하지만 법적 조치까지 진행하게 된다면 받게되는 정신적인 스트레스는 이만저만이 아닙니다.

전세금은 대부분 개인들의 전재산이다보니 전세금을 못받게 되면 법적 대응을 안하게 될 수가 없습니다.

전세금을 돌려받지 못할까봐 걱정인 이러한 분들은 주택도시보증공사에서 제공하는 전세보증금반환보증을 가입하시면

그때부터는 두다리 쭉! 뻗고 주무실 수 있습니다. 

2018년도 부터는 집주인 동의 없이도 가입이 가능하다고 하니 꼭 한번 알아보시기 바랍니다.

보증상품 개요(임차인용)

보증료

보증료 : 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365

보증료율 : 연 0.128%(아파트) / 연 0.154%(그 외 주택)

납부방법 : 일시불 또는 6개월 단위로 분납 가능

예를 들어) 

전세가 1억인 아파트에 살고있다면 1년에 총 12만8천원(2년 : 25만6천원)의 금액을 납부하면 전세자금을 지킬 수 있다.

위 납부방법에 쓰여진대로 일시불로 납부를 해도 되지만 6만4천원씩 6개월 단위로 4번에 걸쳐서 내도 되기때문에 부담스럽지 않은 금액이다.

할인혜택 및 할인율

할인혜택 대상

- 보증신청인의(배우자 포함)연소득 4천만원원 이하인 가구

- 만19세 미만 자녀가 3인 이상인 가구

- 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 장애인인 가구

- 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 만65세 이상인 가구

- 혼인기간이5년 이하이면서 보증신청인과 배우자의 합산 연소득이 6천만원 이하인 신혼부부

할인율 : 40%

* 위 내용은 중요하거나 많은사람들이 공통적인 정보만 기재하였습니다. 

더욱 자세한 내용은 주택도시보증공사 홈페이지 - 전세보증금반환보증을 확인하여보시면 더욱 다양한 내용을 확인할 수 있습니다.

부동산 전자계약으로 계약서를 작성하면 정부에서 지원하는 주택전세자금대출 또는 주택구입자금대출을 받을 시 0.1%의 우대 금리를 적용 받을 수 있습니다.

하지말 실제로는 은행마다 다르지만 최대 0.2% 까지 금리 우대를 받을 수 있습니다. 

본인이 대출 받을 은행의 우대 금리가 0.1% 또는 0.2%인지 알아보기 위해서는 

국토교통부에서 제공하는 "전자계약 시 은행별 주택 및 전세자금 담보대출 금리우대 안내"를 확인하면 자세히 나와있으니 참고하시면 될 듯 합니다.

이제 본론으로 들어가서 부동산 전자계약을 알아볼텐데요.

부동산 전자계약은 국토교통부에서 제공하는 "부동산 전자계약시스템"을 말합니다 입니다.

부동산 전자계약 시스템이란?

부동산 전자계약 시스템은 공인인증·전자서명, 부인방지 기술을 적용하여 종이·인감 없이도 온라인 서명으로 부동산 계약을 체결할 수 있는 전자계약 시스템 입니다.

부동산 전자계약시스템 혜택 및 장점

1. 종이·인감 없이 온라인 서명만 으로 부동산 전자계약을 체결 가능
2. 실거래신고 및 확정일자가 자동으로 부여
3. 거래계약서·확인설명서 등 계약서류를 공인된 문서보관센터에 보관하여 분실위험 없음
4. 중개보수 바우쳐 20만원
5. 중개보수 결제 캐시백(신용카드 결제 시)
6. 0.1-0.2% 대출 금리 우대

부동산 전자계약시스템 지원 중개사무소 찾기

전자계약 시스템을 이용하기 위해서는 제약 사항이 딱 하나 있습니다.

바로 부동산 전자계약 시스템을 지원하는 중개사무소에서 계약을 체결해야 한다는 것인데요.

부동산 전자계약 시스템 지원 중개사무소를 찾는방법은 

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 홈페이지에 접속 > 중개/법무서비스 > 중개사무소 찾기 > 위치 입력

위와 같이 들어가면 지원하는 중개사무소를 찾을 수 있습니다.

부동산 전자계약시스템 이용 절차

전자계약은 총 5단계로 나눌 수 있습니다.

1. 공인중개사 - 계약서 작성
2. 계약자 - 계약서 확인 및 서명
3. 공인중개사 - 계약확정
4. 실거래가/확정일자 자동신고
5. 계약서 공전소 보관

따라하기 어려우신 분들은 아래 있는 링크로 들어가서 동영상을 보시면서 참고허시면 훨씬 수월하실것 같네요.

전자계약 따라하기 동영상

대한민국에서는 전세/월세 보증금은 개인의 전재산과도 맞먹는 금액이라해도 과언이 아닙니다.

그렇다면 전세/월세 보증금은 꼭 지켜야하고 계약을 진행하게 되면 정말 심사숙고해서 진행해야겠습니다.

아래는 시기별로 전세/월세 계약 시 필수 유의 사항 정리해 보았습니다.

임대차 계약시 참고하시면 나의 전재산을 지키는데 유용하실것 같네요.

계약체결 전

• 임차할 주택의 상태 및 시설물(난방, 상·하수도 전기시설 등)이 하자가 있는지를 현장 방문하여 확인
• 임대권한이 있는 임대인 본인 여부 확인(대리 계약시 위임장, 인감증명서 확인 및 보관)
• 부동산등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리순위관계 확인

1. * 전문가들은 근저당권이 설정되어 있는 집의 전세금(보증금)과 근저당 설정 금액의 합이 매매가의 70%를 넘게되면 그 집의 임차는 피하라고 조언합니다. 즉, 다른집을 알아보라는 뜻이죠... 전세금 + 근저당설정액 >= 매매가의 70%  일때, 임대인의 집이 경매로 넘어갔다면 나의 전세금은 돌려받지 못할 수도 있습니다. 경매로 넘어간 집은 보통 매매가의 60%까지도 내려갈수 있게 때문이죠.

계약체결 시

• 임차인과 퇴거일 및 관리비(도시가스비, 전기세, 수도세) 정산여부 확인
• 임차주택이 계약서에 번지, 동 호수 등의 정보가 정확히 표시되고, 부동산등기부등본과 일치 하는지 확인
• 계약금 및 잔금의 금액, 지급일자, 임대차기간, 임대료 등이 계약내용과 맞는지 확인
• 임차주택에 대한 도배, 장판, 수리 등이 필요한 경우 비용부담을 누가 할 것인지에 대해 명확히 할 것
• 계약의 해제 및 해지 사항 확인
• 잔금을 지급하기 전에 부동산등기부등본을 통해 권리변동 여부 다시 확인
• 공인중개사의 중개수수료가 적정한지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서 교부 받기
• 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자 받기

계약기간 중

• 계약기간 중 보증금을 증액 하는 경우 법적으로 5% 초과하지 못함
• 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약종료 또는 재계약 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됨.
• 임차주택의 구조변경 및 전대, 임차권 양도 시에는 임대인의 동의를 받아야 함

계약종료(재계약) 시

• (재계약 시) 부동산등기부등본상 소유자와 계약 체결하고, 전세보증금 증액 시 증액된 보증금에 대해 확정일자 다시 받기
• (계약종료 시) 관리비, 공과금을 정산하고, 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자로부터 반환 받기  

1. - 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 일단 이사를 가지 말고 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아 부동산등기부에 등재된 것을 확인하고 이사하기
2. - 보증금을 반환받지 못할 때를 대비한 안전장치로 주택도시보증공사에서 제공하는 보험(전세보증금반환보증)에 가입하기 아파트 기준 연 보증금의 0.128%의 금액으로 자신의 보증금을 지킬 수 있음

저출산 문제가 많이 심각하기는 심각한가봅니다...

국토교통부에 따르면 2018년 1월 29일부터 신혼부부에 대한 주택금융 지원이 강화되었습니다.

간략한 정보를 요약하자면 대출한도가 수도권 기준 최대 1억4천만원한도에서 -> 1억7천만원으로 대폭 늘어난 것과

파격적인 금리 정책으로 1.1% ~ 2.1% 까지 금리가 인하되었습니다.

아래는 신혼부부 전용 전세자금 대출에 대한 간략한 요약정보이니 참고하시면 도움 되실듯 하네요.

대출조건

1. 무주택 세대주
2. 임차보증금 2억원 이하 (단, 서울,경기,인천 등의 수도권 지역은 3억원 이하)
3. 전용면적 85㎡이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100 ㎡이하)
4. 임차보증금의 5%이상을 지불한 경우
5. 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자
6. 신청인과 배우자의 연소득 합산 6천만원 이하인 자
7. 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자와 배우자예정자로 구성될 가구

대출금리

※ 추가금리우대 

-부동산 전자계약 : 국토교통부 부동산 전자계약시스템을 이용하여 주택의 임대차계약을 체결한 경우 2018.12.31. 신규 접수분까지 0.1%P 금리우대를 한다고 하니 하실수 있으시면 꼭! 하시는게 좋을거 같네요

국토교통부 부동산 전자계약시스템 - https://irts.molit.go.kr/

대출기간

• 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용가능)
• *기한 연장 시 마다 최초 대출금의 10%이상 상환 또는 상환불가 시 연 0.1%p 금리 가산

대출한도

더욱자세한 사항은 아래에 있는 주택도시기금 - 신혼부부전용 전세자금 대출 페이지를 참고해주세요.

주택도시기금 > 신혼부부전용 전세자금 - http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020401.jsp

국토교통부에서 제공하는 부동산 실거래가 공개 시스템을 활용하면 부동산 계약일 기준 거래금액을 조회할 수 있습니다.

국토교통부에 따르면 국민의 알 권리를 위해 제공한다고 하는데 정부의 이러한 시스템이 많아졌으면 좋겠습니다.

사용법은 먼저 국토교통부 실거래가 공개 시스템 - (http://rt.molit.go.kr/)으로 들어가게 되면 바로 알 수 있을 정도로 간결하게 목록이 구성되어 있습니다.

아래 그림과 같이 조회할 수 있는 정보는 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권, 상업/업무용, 토지 등 다양한 정보를 조회할 수 있습니다.

쉬운 이해를 위해 최근에 재건축초과이익제 때문에 뜨거운 개포주공4단지를 예로 들어보겠습니다. 

'아파트' 목록을 선택 후 조회를 하고 싶은 년도를 선택합니다.

그 이후에는 차례대로 시, 시군구, 읍면동을 선택하면 되는데요.

만약에 조회하고 싶은 단지가 있을 때는 그 밑에 있는 단지명을 적어주면 더욱 빠르게 찾을 수 있습니다.

2018년도 개포주공4단지 자료를 찾기 위해 '2018년도', '서울특별시', '강남구', '개포동'으로 검색하니 바로 개포주공4단지를 찾을 수 있었습니다.

검색 결과를 클릭하게 되면 아래 그림과 같이 결과가 나오게 되는데요.

7월달 가격을 확인해보니 3층에 있는 42.55 제곱미터의 경우 10억3천만원의 거래가를 확인 할 수 있습니다.

한편 아래 그림 중 계약일이 1~10일로 되어 있는것을 확인 할 수 있는데요. 국토교통부에 따르면 개인정보 보호를 위해서 계약일을 10일 단위로 짤라서 개인정보보호를 하기 위함이라고 합니다.

개인정보를 위한것은 계약일뿐만이 아닌데요.

여러 세대가 사는 아파트와 연립/다세대는 번지를 표시하였지만 단독/다가구, 토지, 상업·업무용 부동산은 대상 물건의 특정화 가능성으로 번지를 제외하였다고 합니다.

이뿐만 아니라, 원하는 지역에 모든 실거래가를 엑셀 자료로도 다운받을 수 있는 기능이 있는데요

만약 특정지역에 면적이 60 제곱미터이하의 모든 거래금액을 알고싶다면...

'실거래가 자료제공' 메뉴를 클릭하셔서 특정 조건값에 값을 입력 후 '다운로드' 버튼을 누르면!

아래 그림과 같이 조건에 해당되는 모든 거래가 정보를 확인 할 수 있으니 필요하신 분은 유용하게 사용하실 수 있을거 같습니다.

참고로 실거래가에 대한 공개대상은 매매하여 지자체에 신고된 주택(아파트, 다세대/연립, 단독/다가구) 및 아파트 분양/입주권, 오피스텔, 토지, 상업업무용 부동산입니다.

매매거래가 아닌 판결, 교환, 증여, 신탁 등의 원인으로 소유권이 이전된 경우는 신고대상이 아닌 검인대상에 해당되어 공개대상에 해당되지 않는다는 점 참고해주시면 될 것 같습니다.

2018년 문재인 정부가 부동산 시장의 투기세력을 잡기위해 다주택자에게 양도소득세를 중과세 하기로 결정했습니다.

이에 우리집은 양도소득세를 얼마나 낼까 고민하는 분들이 많으신데요.

양도소득세를 계산하는 방법으로는 근처 공인중개사 사무소를 방문하는 방법도 있지만

더욱 간단한 방법으로 부동산114에 들어가면 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

아래 그림과 같이 부동산 계산기를 클릭하면 됩니다. 1. 부동산114 '접속' > 2. 전체메뉴 > 3. 부동산 계산기 '클릭'

부동산 계산기를 클릭하게 되면 양도소득세, 취득세, 중개보수 및 부동산을 구입할 때 내야하는 세금을 총 포함한 매수총비용,

상속세와 증여세 등을 포함한 많은 계산 시스템을 선택할 수 있습니다.

자신에게 맞는 계산기를 선택해서 계산하시면 됩니다.

양도소득세를 클릭하게되면 아래와 같이 화면이 나타나는데요.

아래에 보시게 되면 양도할 주택 소재지의 위치, 면적은 얼마인지 본인이 보유하는 주택은 몇 주택인지 선택하는 항목이 있습니다.

저는 예를 들기 위해 '서울특별시', '강남구'를 선택했습니다.

정보는 자신의 현재 상황에 맞게 넣어주시고

그 아래 보이는 취득일과 양도일도 해당 정보에 맞에 넣으신 다음 '다음' 버튼을 누르게되면

추가 정보를 넣는 화면이 뜨게 됩니다.

아래는 양도소득세를 계산하기위해 공제 받을 금액을 적는란이 있는데 이것도 상황에 맞게 적으시면 될듯합니다.

필요경비 및 공제금액까지 넣게된 후 '계산' 버튼을 누르게 되면 아래에 보이는 바와같이 과세여부와 보유기간을 확인 할 수 있는데요.

저는 예를 들다보니 비과세라는 결과가 나왔는데 현재 보유 주택 수를 1주택으로 선택했던게 비과세란 결과로 이어진 것 같네요.

부동산114에세 제공하는 계산기 이용하셔서 본인에게 어떻게하면 유리할지 계산해보시고 최대한 절세하시기를 바라겠습니다.

참고로 양도세계산기는 부동산114 뿐만 아니라 KB부동산신탁, 부동산써브 사이트에서도 서비스를 제공하니 

아무곳이든 원하시는 곳에서 이용하시면 좋을 것 같습니다.

2018년 1월부터 초과이익환수제 시행으로 많은 사람들이 재개발 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다.

초과 이익분만큼 세금을 많이 내야 하기 때문이다.

하지만 재개발 투자는 그렇게 나쁜면만 있는것이 아니다

따지고 보면 장점도 많이 있는데 오늘은 재개발 투자의 장점과 투자 시 주의할 점을 알아보려고 한다. 

재개발 투자의 장점

1. 청약을 이용하지 않더라도 서울과 인근 지역에 아파트를 마련할 수 있다. 
2. 재개발될 주택을 이미 갖고 있다면 재개발 사업조합의 조합원 자격을 얻는다.
3. 소액 투자가 가능하다. 조합원 지분 가운데 적은 지분에 투자하면 그리 많지 않은 돈으로도 투자를 할 수 있다. 즉 목돈을 많이 들이지 않고도 아파트를 마련할 수 있다. 또한 
4. 중도금과 권리금액을 무이자로 융자받을 수 있다.
5. 일반 분양보다 상대적으로 저렴하다.
6. 남들이 선호하는 층,호수를 먼저 선택해 배정 받을 수 있다.

재개발 투자 시 꼭!! 주의해야 할 점

1. 토지이용계획 확인서를 꼭 확인하자. (재개발 구역으로 명시되어 있는지 확인)
1. 국토교통부의 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 열람할 수 있다.
2. 주민들이 재개발 사업에 동의하는지 여부를 확인하자.
3. 추가 부담금과 배정받을 평형을 고려해서 구입 해야한다.
4. 시공사와 이주비용을 확인 하자.
5. 비례율에 따라 추가 부담금이 달라지는 점도 유의해야 한다.
1. 비례율 : 재개발사업이 완료되었을 때 대지 및 건축 시설의 총가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전의 대지 및 건축 시설의 총평가액으로 나눈 금액을 말함
6. 재개발 주택도 권리분석은 필수이다.
1. 철거가 거의 마무리된 지역이라면 반드시 관리처분내역서를 통해 배정 평형을 확인 하자.
2. 입주 대상자가 실제 거주자여야만 하는지 여부 확인
3. 무허가 건축물일 경우도 배정이 가능한지 꼭 확인
7. 현장에서 주민들의 불협화음과 마찰, 행정력의 부재로 많은 일이 일어나지만 이미 공사가 시작됐다면 매물을 사도 좋다.
8. 관리처분 시점에서 물건의 평가액이 높게 나오거나 조합원 분양가가 높게 나오는 경우, 전체적으로 분위기가 침체되어 관심이 멀어지기 때문에 가격이 많이 떨어진다. 일반 분양가 예상 금액과 주변 아파트 시세를 확인해서 이들보다 가격이 크게 높지 않다면 투자해도 좋다.

대부분은 사람들에게 부동산은 거의 전재산이나 다름없다.

그렇기 때문에 부동산에 관련된 계약을 할 때에는 내 전재산이 걸린만큼 다른 어떤 종류의 계약보다 더욱 조심해야 한다.

오늘 글을 통해 부동산 계약 전에 꼭 확인하고 가야할 사항들을 알아보도록 하자

계약 전 미리미리 확인 해야 할 사항

1. 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 열람하고 법률적인 하자가 없는지 확인한다.

문제 발생 요인 제거

1. 계약서 정독 할 것!
2. 매도, 매수인, 매매 금액 및 지급 방법, 계약 위반 시 조치 사항 체크
3. 대출금 승계 여부
4. 체납 세금, 관리비, 전기,수도,가스 요금 같은 공과금 정산 방법 등 분쟁의 가능성이 있는 모든 상황에 대비해서 가능한 자세히 작성.
5. 근저당, 가압류, 압류 등 권리상의 문제도 확인해서 필요한 경우 말소 절차를 밝거나 말소가 언제 가능한지 확인 후 명시한다.

계약자 확인

1. 계약은 등기부등본상의 소유자와 직접 할 것
1. 소유자 확인 시 신분증(주민등록증, 여권 등) 확인 할 것!
2. 만약, 미성년자라면 부모가 동의했는지 여부도 확인.
2. 부득이하게 대리인과 계약을 한다면...
1. 신분증으로 대리인 본인이 맞는지 확인, 대리인으로부터 등기부등본상 소유자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 반드시 받아두어야 한다.
2. 계약하려는 부동산의 매매 계약을 위임한다는 내용이 인감증명서상에 기재되어 있는지도 확인.

필요 서류 재확인

1. 미리 등기부등본을 떼어보았더라도 계약하는 날 당일 다시 등기부 등본을 발급받아 소유자와 소재지 주소를 최종 확인
2. 토지대장, 건출물관리대장, 지적도, 토지이용계획확인원도 구청에서 다시 한번 발급받아 무허가 건물인지 아닌지 도시계획에 포함되어 있는지 아닌지도 재차 확인해야 한다.

참고) - 나는 매일 부동산으로 출근한다

2018년이 되면서 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 시행됨에 따라

재건축 사업에 투자하여 차익을 노리려는 분은 초과이익 환수제를 꼭!! 알고가시기 바랍니다.

아래 내용을 모르고 섯불리 재건축에 투자했다간 어마어마한 세금을 정부에 내야 할 수도 있기 때문입니다.

초과이익 환수제란

• 재건축사업으로 정상주택가격상승 보다 초과하여 발생되는 초과이익을 정부가 환수하기 위한 법이다. 즉, 주택재건축사업이 아니라면 초과이익금에 대한 환수를 당하지 않아도 된다.

부담기준 산정방식

• 재건축초과이익 = 종료시점 주택가격 - (개시시점 주택가격 + 정상주택가격 상승분 가격 + 개발비용 )
• 부담금 =  재건축초과이익 X 부과율

(참고)

개시시점 : 재건축사업을 위한 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날

종료시점 : 준공인가일

정상주택가격상승분 : 평균주택가격상승률과 정기예금 이자율 중 높은 비율을 곱한 것으로 산정

개발비용 : 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 등

조합원 1인당 평균이익에 대한 1인당 재건축 부과율

• 평균이익이 3천만원 이하 : 면제
• 평균이익이 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 : 초과금액의 10 %
• 평균이익이 5천만원 초과 ~ 7천만원 이하 : 초과금액의 20 % + 200만원
• 평균이익이 7천만원 초과 ~ 9천만원 이하 : 초과금액의 30 % + 600만원
• 평균이익이 9천만원 초과 ~ 1억1천만원 이하 : 초과금액의 40 % + 1천200만원
• 평균이익이 1억1천만원 초과 : 초과금액의 50 % + 2천만원

예를 들어, 재건축초과익이 1인당 평균 6천만원이라면

재건축 부담금 = 200만원 X 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 20% X 조합원수

= 200만원 X 1 + (6천만원 - 5천만원)의 20% X 1

= 200만원 X 1 + (1천만원)의 20% X 1

= 200만원 + 200만원

= 400만원

위와 같이 조합원 1인당 내야하는 금액은 400만원으로 계산된다.

위의 내용을 참고하여 잘 따져보고 재건축 사업에 투자하시기 바랍니다~!

참조) 국가법령정보센터 - 재건축초과이익 환수에 관한 법률

2018년 4월 부터 다주택자의 양도세 세율이 향상되는 소득세법이 국회를 통과하면서 다죽택자들의 고민이 깊어졌다.

<바뀌는 세법 적용 내용>

3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 

또한 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%) + 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율을 적용받는다.

따라서 다주택자가 주택을 처분할 계획이 있다면 반드시 4월 전 늦어도 3월 말까지는 양도를 완료햐여 한다.

예를 들어, 2주택자가 12년 전 4억원에 취득한 서울 소재 아파트를 8억원에 양도할 때 

2018년 3월까지는 양도소득세가 9500만원이지만 내년 4월 이후에 양도하면 1억9000만원의 세금을 내야 한다.

참고로 양도가 완료되는 시점은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이며 

주의할 점은 양도계약일이 양도가 완료되는 시점이 아니라는 것이다.

<양도세 폭탄 피하는 방법>

1. 초고가 주택 한채로 줄이기

2. 자녀에게 증여

3. 입대사업 등록

<임대사업자 등록 방법>

온라인 : 민원24(www.minwon.go.k) > 테마별 > 부동산 > 주택 임대 사업자 등록

오프라인 : 관할 군,구청 방문

<임대사업자 의무>

수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권 내에 소재한 공시가격 3억원 이하 주택은 단기임대 사업자로 등록할 때 의무임대 기간을 4년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하인 주택은 준공공 임대 사업자는 의무 임대기간을 8년 이상으로 설정해야 임대사업자로 등록할 수 있다.

<임대사업자의 혜택>

1. 주택을 양도할 때 5년 이상 임대한 등록 임대주택은 양도세 중과세에서 제외

2.  2018년 4월 이후 준공공 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 종합부동산세가 부과되지 않는다.

3. 임대주택을 양도할 때 단기임대주택의 경우 6년 이상 임대하면 장기보유특별공제율이 보유기간별로 2%씩 추가공제된다.

<임대사업자의 불이익>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한을 받는다.

2. 임대기간을 채우지 못하고 중간에 매도할 경우, 그 동안 감면혜택을 받은 세금은 감면세액 + 이자상당 가산액을 포함해 뱉어내야 한다.

3. 건강보험료 부담이 발생한다.

<세입자 혜택>

1. 임대자는 의무 임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 요건을 지켜야 하기 때문에 전/월세금 압박에서 벗어날 수 있다.

2. 의무 임대기간 때문에 2년마다 이사를 옮기지 않아도 된다.

<참고자료>

청약조정대상지역 : 서울, 경기도(과천·성남·고양·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장), 세종시 총 40개 지역