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청약을 받을때 LTV, DTI 기준이 투기지역, 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역에 따라 바뀝니다.

투자 및 내집 마련 하시는 분들은 아래 내용 참고하셔서 내집마련 하실때 참고하시면 도움 되실거 같네요^^

 


투기지역

  • 지정기준
    • 집값이나 땅값이 급등하는 지역(기재부장관이 지정)
  • 적용지역
    • 전국 12개 지역
      • 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서구 총 11개구 (이상 수도권)
      • 세종시 (이상 지방)

 

투기과열지구

  • 지정기준

    • 주택가격 상승률이 높은 곳
    • 청약률이 높은 곳 (2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대 1 초과, 전용면적 85㎡이하는 10대 1 초과)
    • 주택 분약계약 직전보다 30% 이상 감소, 건축허가실적 급감
    • 주택공급이 1순위 청약자보다 현저히 적어 투기가 우려되는 지역
  • 적용지역
    • 전국 29개 지역
      • 서울 25개구, 과천시, 성남 분당 (이상 수도권)
      • 대구 수성구, 세종시(이상 지방)


조정대상지역

  • 지정기준
    • 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가상승률 1.3배 초과
    • 2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1 초과, 전용면적 85㎡이하의 경우 10대 1 초과
    • 3개월간 분양권 거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가
  • 적용지역
    • 전국 40개 지역
      • 서울25개구, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시(이상 수도권)
      • 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종시(이상 지방)

 

투자 자금이 부족해 LTV 70%를 바라 보시는 분은

수도권에서는 성남(분당 제외), 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시

지방에서는 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군)

이렇게 청약을 하셔야겠네요.

저도 이제부턴 무조건 서울보다는 

성남(분당 제외), 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시에 관심을 가지도록 해야겠네요!

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부동산 규제지역에는 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역과 같이 정부가 규제지역을 만들었습니다.

왜 규제지역을 같은걸 만들어서 모두를 피곤하게 할까요?


그 이유는 부동산 시장에서 투기꾼들의 투기수요를 방지하고 맞춤형 청약제도 도입을 위해 만들었다고 합니다.

어떻게 보면 실수요자에게는 도움이 되는 정책이지요.

하지만 아무리 실수요자에게 도움이 되는 정보라도 알아야 도움이 되겠지요.


부동산 규제 지역을 나누는 기준은 무엇이고 그에 대한 적용지역은 어디인지 알아보겠습니다.


투기지역

 지정기준

 집값이나 땅값이 급등하는 지역(기재부장관이 지정)

 적용지역

 전국 12개 지역

- 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 11개구(이상 수도권)

- 세종시 (이상 지방)


투기과열지구

 지정기준

 주택가격 상승률이 높은 곳

 청약률이 높은 곳 (2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대 1 초과, 전용면적  85㎡이하는 10대 1 초과)

 주택 분약계약 직전보다 30% 이상 감소, 건축허가실적 급감

 주택공급이 1순위 청약자보다 현저히 적어 투기가 우려되는 지역

 적용지역

 전국 29개 지역

- 서울 25개구, 과천시, 성남 분당 (이상 수도권)

- 대구 수성구, 세종시(이상 지방)


조정대상지역(청약과열지역)

 지정기준

 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가상승률 1.3배 초과

 2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1 초과, 전용면적 85㎡이하의 경우 10대 1 초과

 3개월간 분양권 거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가

 적용지역

 전국 40개 지역

- 서울25개구, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시(이상 수도권)

- 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종시(이상 지방)



위에서 나뉜 지역을 보니 뭔가 보이시나요?

투기지역에 해당 되는 모든 지역은 투기과열지구에 포함되고

투기과열지구에 속하는 모든 지역은 조정대상지역에 포함 됨을 알 수 있습니다.



따라서 규제 내용도 투기지역에 가장 강력한 규제가 들어가게 되고

조정대상지역에는 상대적으로 규제가 덜 들어가게 되겠지요?


이제는 각 규제 지역별 규제 내용에 대해 알아보겠습니다.


[ 조정대상지역/투기과열지구 적용되는 규제 ]


위에서 보면 조정대상지역과 투기과열지구가 거의 모든 규제가 비슷하나 대출규제가 다름을 볼 수 있습니다.

대출규제 말고도 다른 것이 또 하나 있는데 그것은 청약 적용비율입니다.

청약을 하게 되면 투기과열지구냐 청약과열지역(=조정대상지역) 이냐에 따라서 가점제와 추첨제 적용 비율이 다릅니다.


자료 : 국토교통부


이렇게 가점제와 추첨제의 비율을 나누는 이유는 무주택자를 도와주기 위한 정부의 노력(?)으로 보면 될 것 같습니다.

정부가 이렇게 무주택자를 노력하는데 정책이 바뀌기 전에 내집마련은 꼭 하는게 났겠죠

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부동산을 소유하거나 양도하거나 하게 되면 관련 세금을 많이 납부하게 됩니다.

거기에는 취득세, 지방세, 양도소득세 등 많기도 한데 이번 글에서는 양도세에 대해서 소개해드리겠습니다.


 어떤 경우에 양도세를 내야하나요?

- 집을 팔고 나서 양도 차익이 발생하는 경우 양도세를 냅니다.

지난 4월 부터는 조정대상지역 내에 있는 주택을 다주택자가 처분하는 경우 양도세율이 10~20% 중과 되고 있습니다.


현재 조정대상지역 : 전국 40개 지역 

서울 전지역(25개구), 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시 - (이상 수도권)

부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종시 - (이상 지방)



 1가구 2주택자부터 모두 다주택자라고 봐야 하나요?

- 아니요. 그렇지 않습니다.

사람은 한 집에서 평생 사는것이 아니기 때문에 이사하는 순간은 모두 2주택자가 되겠죠? 예외가 있습니다.

현 정부에서는 임시적 1가구 2주택자도 1주택자로 간주합니다. 단 신규 주택 취득 후 3년 안에 팔아야 하는 조건이 붙습니다.



 양도세를 안낼 수 있는 방법 뭐 없을까요?

 - 있습니다. 

1가구 1주택자에 한해 2017년 8월3일 이전에 취득한 가구는 2년 이상 보유하면 되고

2017년 8월3일 이후에 취득한 가구는 2년 이상 거주하면 양도세를 안낼 수 있습니다. 

(단 양도 당시 실거래가액인 양도가액이 9억원 이상이면 9억원 초과 분에 대해 과세를 받습니다.)


고가주택 양도차익 = 양도차익 X (양도가액 - 9억원)/양도가액


* 고가주택 앵도세에 대해선 다음 포트팅에서 소개 해드리도록 하겠습니다.


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